Каширское ш., 67 км от МКАД
Дружба Госхимпроект СНТ, Ступино гор. округ
Дом 60 м², участок 6,6 сот., дерево.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 21.08.2026.
Рейтинг 73/100 · уверенность 63 %
Земля ≈123 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 810 тыс. → дом ≈1,29 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 37 тыс.–142 тыс. ₽/м², медиана 95 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,39 млн / целевая ≈4,85 млн / пессимист. ≈4,31 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,62 млн ₽, маржа 38 %, ROI 61 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; отопление — печь; в описании: баня, колодец.
До ст. Усады-Окружные ≈4,7 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20773
Рейтинг 73/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 4.8 |
| участок | 5 | 24 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 7.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 122 790 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 810 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 290 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Крона СНТ | 5,6 сот. | 1 000 000 | 178 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Завод имени 1 Мая СНТ | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ольгино ДНП | 9,7 сот. | 750 000 | 77 320 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ольгино ДНП | 14 сот. | 1 490 000 | 106 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дружба-Михайловское СНТ | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мослифт СНТ | 10 сот. | 4 550 000 | 455 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ольгино ДНП | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Строитель-3 СНТ | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | ИНЭОС СНТ | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ольгино д. | 9,4 сот. | 550 000 | 58 511 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 508 / 95 340 / 141 667 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 388 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 119 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 849 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 310 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 625 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 61 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Елочка ВНИИТС СНТ да: «душевую» + «отделка» | 63 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 36 508 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Гринвуд-2 КП да: «ванная» + «меблированный» | 60 м² | 7 сот. | 8 500 000 | 141 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Реставратор СНТ да: «санузел» + «отделки» | 55,8 м² | 6 сот. | 5 990 000 | 107 348 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Проскурниково д. да: «душевая кабина» + «отделка» | 54 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 19.09.2026 | 2 100 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок с домом, баней, летней кухней. Есть свой колодец. Проведен водопровод. Рядом магазин, детская площадка, автобусная остановка, Озон доставляет товары до калитки. На участке растут яблони, груша, слива, жимолость, малина. Шума с дороги не слышно, комаров меньше, чем у леса. Сделан въезд для двух автомобилей. Есть место для парника. Соседи с двух сторон. Один собственник. Документы в порядке. Вокруг лес, орешники, белые грибы, пруды, река. В СНТ всегда порядок и чистота. Дорога чистится зимой. + Электричество, Интернет и телевидение работает.