Каширское ш., 40 км от МКАД
Три Берёзки - Бехтеево СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 30 м², участок 5,9 сот., 1980 год.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,15 млн; первая цена 2,15 млн ₽ от 07.07.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 56 %
Земля ≈151 тыс. ₽/сот. × 5,9 сот. = 890 тыс. → дом ≈1,21 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 35 тыс.–183 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,39 млн / целевая ≈2,15 млн / пессимист. ≈1,91 млн → от пессимистичной прибыль −271 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь; в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Данилово ≈1,3 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20772
Рейтинг 30/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 95 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 18.4 |
| торг | 5 | 16 % | 1.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 17 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 781 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 890 000 ₽ (5,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 210 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Бехтеево д. | 7 сот. | 1 680 000 | 240 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Три Берёзки - Бехтеево СНТ | 6 сот. | 840 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бехтеево д. | 8 сот. | 1 465 000 | 183 125 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бехтеево д. | 10 сот. | 935 000 | 93 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бехтеево д. | 15,2 сот. | 5 200 000 | 342 105 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бехтеево д. | 9,2 сот. | 2 190 000 | 238 043 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бехтеево д. | 17,5 сот. | 8 750 767 | 500 044 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бехтеево д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бехтеево д. | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бехтеево д. | 5 сот. | 1 625 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 80 834 / 183 333 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 393 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 273 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 154 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 914 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -271 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Заречное СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Керамик СНТ | 30 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Гальчино Сити КП | 30 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Барыбино СНТ | 30 м² | 7,3 сот. | 2 850 000 | 95 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Автопромовец СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 35 000 | в продаже 05.11.2026 | сохраненная копия |
| 4.6 км | Барыбино СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 43 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | 30 м² | 7 сот. | 1 090 000 | 36 333 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 31,7 м² | 4,6 сот. | 3 600 000 | 113 565 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.8 км | 30,7 м² | 7 сот. | 4 350 000 | 141 694 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.1 км | Уварово СНТ | 30 м² | 6,5 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 2 150 000 | история площадки |
| 25.08.2026 | 2 100 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Садовый участок с летним и зимним домиком. Летний площадь примерно 30кв. м. и зимний с печкой 12 кв. м. жить можно, но лучше подкрасить. На участке плодовые деревья и кустарники санузел на улице, в нем душевая с нагревателем. Рядом лес. Водопровод летний, но по границе участка есть колодец, с водой проблем нет. Место спокойное и тихое В пешей доступности 20 минут от станции электрички, павелецкого направления.Торг возможен.