Каширское ш., 66 км от МКАД
Гридюкино д., Ступино гор. округ
Дом 25 м², участок 12 сот., дерево.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 13.08.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 55 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 916 тыс. → дом ≈1,28 млн ₽, 51 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 52 тыс.–460 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,08 млн / целевая ≈1,87 млн / пессимист. ≈1,67 млн → от пессимистичной прибыль −705 тыс. ₽, маржа −42 %, ROI −30 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: колодец.
До ст. Усады-Окружные ≈9,4 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20769
Рейтинг 19/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 248 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 10.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 43 % | 3.1 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 334 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 916 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 284 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 51 360 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Гридюкино д. | 8 сот. | 1 450 000 | 181 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гридюкино д. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Гридюкино д. | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гридюкино д. | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гридюкино д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гридюкино д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гридюкино д. | 5,5 сот. | 518 700 | 94 309 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сумароково д. | 7,1 сот. | 570 400 | 80 338 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гридюкино д. | 19 сот. | 1 550 000 | 81 579 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гридюкино д. | 6 сот. | 510 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 667 / 79 167 / 459 600 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 081 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 977 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 873 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 665 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -705 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Лесные Поляны СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 599 000 | 63 960 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Привалово д. | 24 м² | 12 сот. | 1 900 000 | 79 167 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Талеж с. | 25 м² | 12 сот. | 10 700 000 | 428 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Талеж с. | 25 м² | 12,5 сот. | 11 490 000 | 459 600 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Гринвуд ТСН | 30 м² | 10 сот. | 6 999 000 | 233 300 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Адонис СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Радуга СНТ | 29 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 68 966 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Вентилятор-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Мальцы д. | 30 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 120 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.08.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача формата "Домик в деревне", как в советском детстве, заезжай и живи. В этом году будет много вкусных яблок. Есть мебель (3 кровати, шкаф для одежды, трильяж, кухонные шкафчики, диван на террасске, столы, стулья), холодильник, посуда, рукомойник с подогревом. колодец с питьевой водой - за забором. газовая труба проведена по границе участка. туалет и душ - на улице. есть сарай для хранения инструментов и техники. Участок засеян газонным клевером. Есть взрослые яблони, вишня, чернослив, смородина, крыжовник. В деревне есть пруды для рыбалки и купания, рядом грибной лес. Разумный торг.