Каширское ш., 59 км от МКАД
Речица СНТ, Ступино гор. округ
Дом 48 м², участок 8 сот., 2013 год.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 14.10.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 65 %
Земля ≈102 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 820 тыс. → дом ≈1,38 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 36 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,46 млн / целевая ≈3,11 млн / пессимист. ≈2,77 млн → от пессимистичной прибыль −63 тыс. ₽, маржа −2 %, ROI −2 %.
Коммуникации: отопление — нет; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Привалово ≈3,3 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20767
Рейтинг 25/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 102 451 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 820 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 380 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 750 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Проскурниково д. | 6 сот. | 520 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Леньково д. | 5,1 сот. | 560 000 | 109 804 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Леньково д. | 5,1 сот. | 595 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рябина СНТ | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Леньково д. | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Леньково д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Проскурниково д. | 6 сот. | 798 000 | 133 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Проскурниково д. | 8,1 сот. | 620 000 | 76 543 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Леньково д. | 8,6 сот. | 950 000 | 110 465 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лада СНТ | 7 сот. | 780 000 | 111 429 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 579 / 72 917 / 86 957 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 459 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 286 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 113 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 767 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -63 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Толочаново д. | 48 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 72 917 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Марьинское д. | 48 м² | 9 сот. | 3 500 000 | 72 917 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Орехово СНТ | 50 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 74 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Толочаново д. | 46 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 86 957 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Дорожник СНТ | 47,5 м² | 6,3 сот. | 1 690 000 | 35 579 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Солнечный СНТ | 48,9 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 77 710 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Новое Вельяминово ТСН | 50 м² | 6,4 сот. | 5 999 999 | 120 000 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Орехово СНТ | 45 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Гея СНТ | 50 м² | 7 сот. | 2 150 000 | 43 000 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Знание СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 53 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.10.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается садовый участок 8 соток в СНТ "Речица" (Ступинский район). На участке расположен летний 2-х этажный дом, общей площадью 48 кв.м., обшит сайдингом, (2 спальни, кухня, терраса). Отдельный хозяйственный блок состоящий из 3-х секций (кладовая, туалет и душ). Коммуникации: электричество, рядом колодец, газопровод проложен вдоль участка. Участок ровный, прямоугольной формы, ухоженный, растут деревья и кустарники. Территория СНТ охраняется круглогодично, в тёмное время суток освещение круглогодично, также вывоз мусора централизованно круглогодично. Зимой постоянно ведётся уборка снега. Автоматические въездные ворота открываются по пульту или по звонку с телефона, постоянно живет сторож-хозяйственник. На территории СНТ есть оборудованные детские и спортивные площадки. Соседи живут постоянно. В шаговой доступности лес. Рядом расположены продуктовые и строительные магазины и рынки. Ближайшая станция электрички Привалово, крупная ЖД станция Михнево. Документы на дом (зарегистрирован) и на участок имеются, все в полном порядке.