Каширское ш., 61 км от МКАД
Варшавское СНТ, Ступино гор. округ
Дом 40 м², участок 10 сот., щитовой, 2001 год.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 10.06.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 57 %
Земля ≈138 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,38 млн → дом ≈919 тыс. ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 60 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,52 млн / целевая ≈2,27 млн / пессимист. ≈2,02 млн → от пессимистичной прибыль −737 тыс. ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец, газ.
До ст. Повадино ≈4,9 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20764
Рейтинг 33/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.7 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 49 % | 7.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 138 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 381 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 919 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 975 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Комега СНТ | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Атом СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Феникс СНТ | 16 сот. | 2 200 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Иволга СНТ | 6,5 сот. | 1 700 000 | 261 538 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Монтажник СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Космос СНТ | 11 сот. | 3 890 000 | 353 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лужок СНТ | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Север СНТ | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Полушкино д. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Полушкино д. | 12 сот. | 870 000 | 72 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 000 / 64 474 / 96 667 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 522 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 396 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 270 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 018 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -737 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Лужок СНТ | 35 м² | 10 сот. | 2 100 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Горки д. | 38 м² | 8,3 сот. | 2 450 000 | 64 474 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Елочка ВНИИТС СНТ | 30 м² | 5,9 сот. | 2 900 000 | 96 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.06.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 15.08.2026 | 2 500 000 (−400 000) | история площадки |
| 29.08.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 10,11 соток с фундаментом 8*10 метров, 2-мя летними домиками и беседками. На участке установлен добротный ленточный фундамент под зимний дом размером 8*10 м с глубиной 1,5 метра. Участок угловой, огорожен металлическим забором, соседи только с двух сторон, находится по середине товарищества на углу улицы. На участке имеется: Два летних дома: один размером 4*6 м (комната и кухня), второй размером 5*5 м (две смежные комнаты и веранда). Две беседки размером 3*3 м. Туалет и душ с водонагревателем. Проведена холодная и горячая вода, а также есть открытый летний душ на улице. Колодец с 6 кольцами и автоматической насосной станцией для воды. Летняя кухня. Сарай металлический размером 6*3 м. Дорожки выложены плиткой. Плодовые деревья (яблоки, груши) и кустарники смородины. Зона отдыха с мангалом Территория СНТ газифицирована, и по желанию можно провести газ к дому. Въезд на территорию СНТ осуществляется с помощью магнитного ключа. СНТ БОЛЬШОЕ, есть соседи, которые живут постоянно. Магазин находится в шаговой доступности (7 минут пешком), а в конце СНТ есть лес с прудом. Общественным транспортом можно добраться от Павелецкого вокзала до станции Бырыбино, а затем на автобусе или такси. Также, можно доехать на автобусе (от. д. Михайловское до Москвы)