Каширское ш., 64 км от МКАД
Огонек-3 СНТ, Ступино гор. округ
Дом 65 м², участок 10 сот., дерево, 2010 год.
Цена 2,4 млн ₽, поднимали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 24.10.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 60 %
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 891 тыс. → дом ≈1,51 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 43 тыс.–195 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,7 млн / целевая ≈4,23 млн / пессимист. ≈3,76 млн → от пессимистичной прибыль ≈518 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 16 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); отопление — печь; свет — есть.
До ст. Усады-Окружные ≈2,3 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20760
Рейтинг 41/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 209 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 32 % | 13.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 140 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 891 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 509 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 215 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Кузьмино с. | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Соловьи СНТ | 12 сот. | 1 900 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Кузьмино с. | 23 сот. | 2 650 000 | 115 217 | в продаже 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Кузьмино с. | 10 сот. | 3 420 000 | 342 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Короськово с. | 17 сот. | 2 100 000 | 123 529 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Короськово с. | 6,7 сот. | 539 000 | 80 448 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Короськово с. | 12 сот. | 300 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Усады пос. | 9 сот. | 3 454 000 | 383 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Усады пос. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Усады пос. | 37 сот. | 14 000 000 | 378 378 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 857 / 68 571 / 195 385 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 697 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 462 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 227 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 758 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 518 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.8 км | Гринвуд ТСН да: «ванные» + «мебелью» | 65 м² | 9,1 сот. | 12 700 000 | 195 385 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Мир СНТ да: «душевая кабина» + «мебель» | 70 м² | 9 сот. | 3 000 000 | 42 857 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Леньково д. да: «ванные» + «мебелью» | 70 м² | 10,7 сот. | 4 800 000 | 68 571 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.10.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 06.11.2026 | 2 400 000 (+400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
ДНП) Продаю участок 10 соток с домиком в СНТ Огонёк-3. Дом 2х этажный, в доме проведено электричество, на кухне все разетки под плиту , холодильник. Внутри отделано вагонкой, отопление печное. Туалет на улице.На участке есть кран от центрального водоснабжения. Можно поставить летний душ. Неподалеку грибной лес и река. Так же на территории СНТ продуктовый магазин. Сетевые магазины в пешей доступности. 15-20 мин. Ворота открываются с телефона. Вывоз мусора, круглогодичная охрана. Ближайшие станции Ж/Д Михнево, Усады Окружные