Каширское ш., 99 км от МКАД
Электроник СНТ, Кашира гор. округ
Дом 76 м², участок 12 сот.
Цена 2,45 млн ₽, снижали с 2,75 млн; первая цена 2,75 млн ₽ от 06.06.2026.
Рейтинг 45/100 · уверенность 61 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 380 тыс. → дом ≈2,07 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 32 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈1,42 млн, покупка после торга ≈2,08 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,57 млн / целевая ≈5,01 млн / пессимист. ≈4,46 млн → от пессимистичной прибыль ≈956 тыс. ₽, маржа 21 %, ROI 27 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: скважина, газ.
До ст. Кашира-Товарная ≈6,3 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20759
Рейтинг 45/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 55 % | 23.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 73 % | 4.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 4.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 380 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 070 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 237 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Корыстово д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Радуга-2 СНТ | 8 сот. | 1 190 000 | 148 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Радуга-2 СНТ | 22 сот. | 1 900 000 | 86 364 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Малеево д. | 9 сот. | 3 200 000 | 355 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Малеево д. | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Малеево д. | 10 сот. | 3 400 000 | 340 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Радуга-2 СНТ | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Малеево д. | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Малеево д. | 14 сот. | 180 000 | 12 857 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 76 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 420 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 944 / 73 281 / 106 667 |
| цена объекта | 2 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 082 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 572 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 293 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 015 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 458 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 955 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Дача на Озере КП | 75 м² | 6,2 сот. | 6 990 000 | 93 200 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Малеево д. | 75 м² | 18 сот. | 3 895 000 | 51 933 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Каширские Озера КП | 80 м² | 14 сот. | 5 500 000 | 68 750 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Лужники с. | 77 м² | 12 сот. | 5 700 000 | 74 026 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Лужники с. | 77,1 м² | 13,4 сот. | 5 650 000 | 73 281 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Лужники СНТ | 75 м² | 12 сот. | 18 000 000 | 240 000 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | 75 м² | 10 сот. | 8 000 000 | 106 667 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | Ока СНТ | 72 м² | 7,3 сот. | 4 500 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Малеевские Просторы КП | 72 м² | 10 сот. | 2 300 000 | 31 944 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | 75 м² | 10 сот. | 8 000 000 | 106 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.06.2026 | 2 750 000 | история площадки |
| 12.06.2026 | 2 450 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Красивый участок. Расположен в очень живописном месте. Рядом река Ока, река Мутенка и река Медведка. Есть место для рыбалки для купания, в пешей доступности. Расположен рядом со сторожкой, на первой линии, угловой, по этому по соседству только два участка. Превосходный вид на лес, построек рядом не будет. Участок очень зеленый, вековые ели, много плодовых деревьев, кустарников и многолетних цветов. На участке скважина. Электричество заведено в дом. Электричество по сельскому тарифу. Газ по периметру. На участке есть небольшое помещение для хоз. инвентаря и еще один хоз. блок, душевое помещение на улице. Но есть отдельная свободная комната для душа и туалета ( было в планах завести воду в дом). Дом двух этажный, с хорошей планировкой, но требуется ремонт. В доме слева кухня и столовая, справа две спальни и душевая комната. Дополнительные фото по требованию.