Каширское ш., 61 км от МКАД
Иволга СНТ, Ступино гор. округ
Дом 47 м², участок 8 сот., дерево, 1996 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 07.06.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 66 %
Земля ≈139 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,11 млн → дом ≈1,39 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈940 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,46 млн / целевая ≈2,22 млн / пессимист. ≈1,97 млн → от пессимистичной прибыль −1,09 млн ₽, маржа −56 %, ROI −36 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец, газ.
До ст. пл. 309 км ≈4,7 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20753
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: фото); аналогов 9 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 4.8 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
| ₽/сотку земли рядом | 138 542 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 108 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 392 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 617 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Иволга СНТ | 6,5 сот. | 1 700 000 | 261 538 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Феникс СНТ | 16 сот. | 2 200 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Комега СНТ | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Атом СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Космос СНТ | 11 сот. | 3 890 000 | 353 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Монтажник СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Утренние Зори СНТ | 7,5 сот. | 1 300 000 | 173 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Универсал СНТ | 7 сот. | 1 050 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Универсал СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Полушкино д. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| площадь дома для расчета | 47 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 940 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 222 / 55 500 / 93 750 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 464 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 341 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 218 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 971 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 094 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Полушкино д. | 46,3 м² | 8 сот. | 2 350 000 | 50 756 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Север СНТ | 48 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 93 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Север СНТ | 47,9 м² | 10 сот. | 2 900 000 | 60 543 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Центральная Поляна СНТ | 50,5 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 49 505 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Михайловское с. | 50 м² | 10 сот. | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Иней СНТ | 54 м² | 6,7 сот. | 3 800 000 | 70 370 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Коченягино д. | 45 м² | 5 сот. | 1 450 000 | 32 222 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Универсал СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 220 000 | 55 500 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Сумароково д. | 50 м² | 10 сот. | 7 350 000 | 147 000 выброс, не в счёт | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Гридюкино д. | 48,5 м² | 12 сот. | 1 650 000 | 34 021 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| когда | что | цена |
|---|
Ровный зеленый земельный участок 8 соток, колодец , электричество, газ проходит вдоль забора. СНТ с полной инфраструктурой, дороги, въезд автоматические ворота, три улицы. Круглогодичный кирпичный магазин при въезде в СНТ. Подъезд асфальтная дорога. Внутри - асфальтная крошка.