Каширское ш., 55 км от МКАД
Просека-Поздново СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 109 м², участок 8 сот., щитовой, 1987 год.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 20.11.2025.
Рейтинг 41/100 · уверенность 63 %
Земля ≈73 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 585 тыс. → дом ≈1,92 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 39 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,88 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,17 млн / целевая ≈4,66 млн / пессимист. ≈4,14 млн → от пессимистичной прибыль ≈133 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); газ — баллоны; отопление — печь; в описании: баня, скважина, колодец.
До ст. пл. 312 км ≈1,7 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20746
Рейтинг 41/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 7 % | 2.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 73 109 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 585 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 915 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 569 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Вельяминово с. | 9,2 сот. | 650 000 | 70 652 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Вельяминово с. | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Вельяминово с. | 6 сот. | 899 999 | 150 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Поздново д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Вельяминово с. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Вельяминово с. | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Вельяминово с. | 7,2 сот. | 525 000 | 72 917 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Вельяминово с. | 9,5 сот. | 700 000 | 73 684 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Вельяминово с. | 8,4 сот. | 999 800 | 119 024 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Вельяминово с. | 5,8 сот. | 3 400 000 | 586 207 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 109 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 024 / 56 250 / 68 807 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 172 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 913 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 655 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 138 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 133 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Вельяминово с. | 115,5 м² | 6 сот. | 12 000 000 | 103 896 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Огонек-3 СНТ | 100 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Береговой КП | 109 м² | 7 сот. | 7 500 000 | 68 807 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Вельяминово-Юрьевка СНТ | 82 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 39 024 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Мир СНТ | 80 м² | 9 сот. | 4 999 999 | 62 500 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.11.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 16.08.2026 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 2 этажный щитовой дом в тихом месте у леса. Свой заезд и своя парковочная зона. В доме печное отопление и камин. На первом этаже три комнаты и кухня-терраса, на втором - одна большая комната. На участке есть баня (оформленная и зарегистрированная), гараж, стеклянная теплица, плодовые деревья и кустарники. Вода-колодец, летом техническая скважина (общий водопровод). Туалет на улице. Газ баллон. Подъезд к участку асфальтированная дорога. Заезд в СНТ через в ворота. Общий подъезд возможен по Каширскому шоссе или по М4-Дон. В СНТ есть магазин. ж/д ст. 312 км - 25 минут пешком. Ж/д ст. Вельяминово в 5км (минут 7 на машине). Автобусная остановка, маршрутка - 2 км. 1 взрослый собственник, свободная продажа, полная стоимость в договоре. Стоимость 2 500 000 млн.рублей, торг уместен