Каширское ш., 68 км от МКАД
Дружба-Михайловское СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 85 м², участок 7 сот., кирпич, 2001 год.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 16.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 70/100 · уверенность 60 %
Земля ≈84 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 585 тыс. → дом ≈2,02 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 50 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,88 млн / целевая ≈7,09 млн / пессимист. ≈6,3 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,49 млн ₽, маржа 40 %, ROI 65 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; отопление — печь; свет — есть.
До ст. пл. 312 км ≈4,8 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20744
Рейтинг 70/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 69 % | 4.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.8 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 83 640 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 585 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 015 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 706 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Строитель-3 СНТ | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дружба-Михайловское СНТ | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Крона СНТ | 5,6 сот. | 1 000 000 | 178 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ольгино ДНП | 14 сот. | 1 490 000 | 106 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ольгино ДНП | 9,7 сот. | 750 000 | 77 320 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Геолог СНТ | 13,6 сот. | 1 250 000 | 91 912 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Зверобой СНТ | 13,6 сот. | 1 100 000 | 80 882 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ольгино ДНП | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Завод имени 1 Мая СНТ | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Зверобой СНТ | 9,7 сот. | 470 000 | 48 454 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 92 065 / 103 659 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 877 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 483 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 089 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 302 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 492 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 65 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Сумароково-2 КП да: «санузла» + «отделка» | 90 м² | 7,5 сот. | 4 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Проскурниково д. да: «ванные» + «мебелированный» | 85,7 м² | 7 сот. | 7 890 000 | 92 065 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Влад и К сад. уч. да: «санузел» + «теплый пол» | 82 м² | 7 сот. | 8 500 000 | 103 659 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.07.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 12.10.2026 | 2 600 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
ОГРОМНАЯ ПРОСЬБА ПО ПРОСМОТРАМ - ЗВОНИТЬ!!!! т.к. в дороге не вижу чат Циана. Возле дома есть Нефтемагистраль. где можно заправиться без очередей) Продаю ухоженный участок 7 соток , с качественным домом - дом 90 м2 и большим гаражом , который пристроен к дому. Участок ровный, квадратной формы, огорожен забором, отдельный проезд до участка. Дом трехэтажный: ПЕРВЫЙ ЭТАЖ ИЗ ГАЗОБЕТОНА В него входит гараж и просторный погреб с выходом на участок в котором круглый год прохладно и приятно отдыхать в жару. ВТОРОЙ ЭТАЖ ИЗ КИРАИЧА Тут расположены гостиная и кухня, так же настоящая печь, с которой можно жить в доме круглый год. ТРЕТИЙ ЭТАЖ ИЗ БРУСА Здесь разместились 2 спальни и 3 импровизированные кладовые комнаты. КРЫША - фальцевая кровля (метал) На участок проведено электричество 15 квт, водоснабжение - колодец, На территории плодовые деревья и кусты. Яблоки, груши, кусты смородины, малины, крыжовника, пионы и сирени. Так же имеется хозяйственное помещение, колодец и туалет, летний душ. Вокруг СНТ Живописные леса и поля не тронутые современным городом, где можно бесконечно гулять и набираться сил, хорошая экология. Отличные документы! Свободная продажа! 1 собственник, в собственности более 9 лет. Вся история участка в одной семье. (приватизация, потом дарение от матери - дочери)