Каширское ш., 85 км от МКАД
Съяново д., Ступино гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., дерево, 2026 год.
Цена 2,65 млн ₽; цена не менялась с 31.10.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 61 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 488 тыс. → дом ≈2,16 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 48 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,02 млн / целевая ≈4,52 млн / пессимист. ≈4,01 млн → от пессимистичной прибыль ≈362 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 10 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: газ.
До ст. пл. 85 км ≈9,4 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20741
Рейтинг 21/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 20 % | 8.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 43 % | 2.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 26 % | 3.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 488 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 162 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 886 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Съяново д. | 24 сот. | 2 200 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Съяново д. | 20 сот. | 1 700 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Съяново д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Съяново д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Съяново д. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Съяново д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Искорка СНТ | 8,3 сот. | 750 000 | 90 361 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Тюльпан СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лопасня-2 СНТ | 16 сот. | 1 850 000 | 115 625 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лопасня-2 СНТ | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 613 / 69 666 / 92 857 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 019 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 768 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 517 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 015 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 362 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.5 км | Квант СНТ да: «туалет в доме» + «мебель» | 70 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Металлург-11 СТСН да: «сан узел» + «мебели» | 75,4 м² | 6 сот. | 3 590 000 | 47 613 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Канищево д. да: «санузел» + «отделка» | 70 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 92 857 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Канищево д. да: «санузле» + «под ключ» | 75 м² | 6 сот. | 6 700 000 | 89 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.10.2026 | 2 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается новый уютный дом в деревне , газовая труба идет в доль участка с двух сторон, можно подключиться без проблем по заявке в Мособгаз,ТАРИФ за ГАЗ деревенский без всяких накруток очень дёшево,вся деревня уже подключилась и пользуется с удовольствием данным благом, дороги постоянно зимой чистят БЕСПЛАТНО, дом построен из бревна с улицы утеплен и обшит сайдингом, в доме сделали полную отделка вагонкой , на 1 этаже просторная кухня с большим окном, 2 спальни и санузел. Прописка по месту жительства для всех граждан.