Каширское ш., 61 км от МКАД
Север СНТ, Ступино гор. округ
Дом 66,8 м², участок 11 сот., дерево, 1998 год.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 29.04.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 70 %
Земля ≈138 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 1,52 млн → дом ≈1,18 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈1,24 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,17 млн / целевая ≈3,76 млн / пессимист. ≈3,34 млн → от пессимистичной прибыль −193 тыс. ₽, маржа −6 %, ROI −5 %.
Коммуникации: газ — есть; в описании: баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Повадино ≈6,3 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20738
Рейтинг 29/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 4.1 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 138 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 519 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 181 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 680 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Север СНТ | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Севастополь-2 СНТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Север СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ветеран СНТ | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Надежда-1 СНТ | 5 сот. | 5 450 000 | 1 090 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Полушкино д. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Полушкино д. | 12 сот. | 870 000 | 72 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Светлана СНТ | 9 сот. | 2 450 000 | 272 222 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шерстяник СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лужок СНТ | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 236 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 286 / 58 808 / 124 833 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 173 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 964 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 756 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 338 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -193 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Лужок СНТ | 67,2 м² | 10 сот. | 2 300 000 | 34 226 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Прогресс СНТ | 65 м² | 10 сот. | 3 800 000 | 58 462 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ява СНТ | 65 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 44 615 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Полушкино д. | 70 м² | 6 сот. | 4 170 000 | 59 571 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Полушкино д. | 72 м² | 8,2 сот. | 5 300 000 | 73 611 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ветерок СНТ | 72 м² | 8 сот. | 5 900 000 | 81 944 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лесная Поляна ТСН | 71 м² | 6,3 сот. | 4 200 000 | 59 155 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Севастополь-2 СНТ | 60 м² | 16 сот. | 7 490 000 | 124 833 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Центр СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 19 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шерстяник СНТ | 74,1 м² | 9,9 сот. | 4 000 000 | 53 981 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок для садоводства Площадь: 11 соток (~10-84 м2 +/-12 м) Кадастровый номер: 50:31:0010304:98 Один собственник, документы готовы, быстрый выход на сделку. Постройки: - Дачный дом 66,8 м2 (дерево, 2 этажа) - Баня 20,9 м2 (дерево, 1 этажа) - Гараж металлический - Хозблок металлический - Теплица (основание металл, несколько стекол требуют замены) - Уличный туалет Коммуникации: - Электричество подключено - Вода сезонная (холодная, от общей водонапорной башни) Участок: - Прямоугольный, крайний - Соседи с двух сторон, с третьей лесная посадка, с четвертой - улица с подъездной дорогой - Забор сетка-рабица, ворота и калитки (ворота покосились) - Подъездная дорога щебень, въезд через охраняемые автоматические ворота СНТ Состояние: - Дом и участок пригодны для проживания, но требуют ремонта и восстановления В самом СНТ есть газ, есть возможность подвести до участка. Также на территории СНТ есть детская площадка. Дополнительная информация, фото и видео по запросу. Торг уместен.