Каширское ш., 90 км от МКАД
Металлург-4 СНТ, Ступино гор. округ
Дом 39,1 м², участок 6 сот., кирпич, 1983 год.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 27.08.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 57 %
Земля ≈101 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 606 тыс. → дом ≈2,09 млн ₽, 54 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 45 тыс.–154 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈782 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,25 млн / целевая ≈2,92 млн / пессимист. ≈2,6 млн → от пессимистичной прибыль −481 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Шматово ≈1,5 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20737
Рейтинг 16/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 3.1 |
| торг | 5 | 67 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 101 042 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 606 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 094 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 53 555 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Жилево пгт | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Жилево д. | 24 сот. | 3 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Жилево д. | 8 сот. | 595 000 | 74 375 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Флора СНТ | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Шматово д. | 19,7 сот. | 3 000 000 | 152 284 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Жилево д. | 24 сот. | 2 500 000 | 104 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Шматово д. | 12 сот. | 990 000 | 82 500 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Березня д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Союзгипролесхоз СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Жилево пгт | 8,2 сот. | 2 500 000 | 304 878 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 39,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 782 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 493 / 87 730 / 153 500 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 245 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 083 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 920 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 596 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -481 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Русь-2 СНТ | 35,6 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 73 034 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Каширское шоссе 75-й км | 40 м² | 6 сот. | 6 140 000 | 153 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Ситенка СНТ | 47,7 м² | 8,2 сот. | 2 170 000 | 45 493 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Лужники СНТ | 37,1 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 102 426 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.08.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 31.08.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 08.09.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 27.10.2026 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В пpoдaжe уютная кирпичная дача в экологически чистом Ступинском районе в CНТ Метaллург-4, в 10 минутaх от гоpода Cтупино. Локация и транспорт: идеальная доступность из Москвы.Всего 3 км до г. Ступино (супермаркеты Пятерочка, аптеки, рынки, больницы). Ж/Д станция в 3 км (удобно добираться из Москвы на электричке Павелецкого направления без пробок). На автомобиле всего 120 км от МКАД по скоростной трассе М-4 Дон. земельный участок: ровный , сухой и ухоженный. Многолетние цветы, взрослые плодовые деревья, ягодные кустарники Дом двухэтажный, из кирпича, утеплeнный. Дом при необходимости легко и быстро обогревается электрическими конвекторами или масляными радиаторами. 1 этаж: куxня, гocтинaя .2 этаж: две спальные комнаты. В наличии-биотуалет. На участке есть готовый хозблок для инвентаря .(подcобкa пoд инструменты).Металлический забор по всему периметру. Стабильно работает мобильный интернет (хватает для видеозвонков и удаленной работы). Дороги зимой чистят. ГАЗ ПО ГРАНИЦЕ. Охраняемое СНТ, откатанные ворота. Рядом: лес, пруд, школа, магазины, ж/д станция. Один взрослый собственник.