Каширское ш., 85 км от МКАД
Лапино д., Ступино гор. округ
Дом 58,5 м², участок 8,4 сот., каркас, 2024 год.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 2,85 млн; первая цена 2,85 млн ₽ от 05.12.2025.
Рейтинг 49/100 · уверенность 59 %
Земля ≈115 тыс. ₽/сот. × 8,4 сот. = 969 тыс. → дом ≈1,78 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 70 тыс.–238 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈1,07 млн, покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,99 млн / целевая ≈5,39 млн / пессимист. ≈4,79 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,38 млн ₽, маржа 29 %, ROI 41 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: септик (по описанию).
До ст. Жилёво ≈13,8 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20735
Рейтинг 49/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 199 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 81 % | 34.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 23 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 9 % | 0.6 |
| участок | 5 | 40 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 27 % | 4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 115 328 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 969 000 ₽ (8,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 781 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 444 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Лапино д. | 10 сот. | 3 100 000 | 310 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Лапино д. | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Лапино д. | 11 сот. | 1 180 000 | 107 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Лапино д. | 12,2 сот. | 1 480 000 | 121 311 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Лапино д. | 22 сот. | 7 700 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Лапино д. | 10 сот. | 1 890 000 | 189 000 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Лапино д. | 8 сот. | 3 150 000 | 393 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лапино д. | 11 сот. | 2 850 000 | 259 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лапино д. | 30 сот. | 6 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лапино д. | 6 сот. | 680 000 | 113 333 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 070 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 69 595 / 82 432 / 238 095 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 990 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 690 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 391 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 792 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 384 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Починки с. | 74 м² | 6,3 сот. | 5 150 000 | 69 595 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Починки ТСН | 74 м² | 6,3 сот. | 6 100 000 | 82 432 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Мышенское ТСН | 75,6 м² | 9 сот. | 17 999 999 | 238 095 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.12.2025 | 2 850 000 | история площадки |
| 03.03.2026 | 2 750 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом расположен по улице Лесная, улица обжита, есть освещение, круглогодичный подъезд, дорога отсыпана щебнем. Дом каркасный (6х8 с верандой 2х8) на свайно-винтовом фундаменте (25 свай). В доме две изолированных спальни, кухня-гостинная, с/у, коридор. Утеплитель плитный, 150 мм по стенам, потолку, полу. Внутренняя и наружная отделка выполнена имитацией бруса класса АБ., крыша - металлочерепица, в коньке - 2,4 метра. Подъем на крышу. Есть возможность обустройства второго этажа. 8 пластиковых окон 113*120, с поворотно-откидной створкой. Входная дверь - Иошкар, утепленная, 2 замка. Шпунтированный пол - 28 мм. Подоконники, наличники. Обработка пола антисептиком. Высота потолка - 2,5 м. Контррейки по внешним стенам. Терасса - 2/8 м. Дом расположен в живописном месте, рядом река Лопасня (300 м), святой источник, из окон дома открывается вид на грибной лес.В дом подведено 3-х фазное электропитание, 15 кВт подземным кабелем 4/6 кв.мм. Автобусное сообщение до ж/д станции Михнево, Павелецкого направления. В 10 минутах езды на машине село Хатунь с развитой инфраструктурой. До МКАД 70 км. Удобно добираться по Каширскому шоссе, скоростной трассе М-4 Дон и Симферопольскому шоссе. Есть возможность расширения земельного участка до 10-11 соток. Один собственник.