Каширское ш., 84 км от МКАД
Лесная Поляна СНТ, Ступино гор. округ
Дом 56 м², участок 7 сот., дерево.
Цена 2,75 млн ₽; цена не менялась с 13.08.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 62 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 536 тыс. → дом ≈2,21 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,12 млн, покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,39 млн / целевая ≈3,05 млн / пессимист. ≈2,71 млн → от пессимистичной прибыль −748 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: в описании: колодец, газ.
До ст. Жилёво ≈3,4 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20734
Рейтинг 13/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.4 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 1 % | 0.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 536 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 214 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 536 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Лесная Поляна СНТ | 4 сот. | 160 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Юг СНТ | 7,2 сот. | 800 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Юг СНТ | 6 сот. | 620 000 | 103 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ситне-Щелканово с. | 10 сот. | 521 000 | 52 100 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ситне-Щелканово с. | 12 сот. | 824 000 | 68 667 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Уголек СНТ | 6 сот. | 747 000 | 124 500 | в продаже 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Починки д. | 9,3 сот. | 1 000 000 | 107 527 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Березня д. | 50 сот. | 90 000 000 | 1 800 000 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Березня д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 120 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 217 / 58 484 / 107 348 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 386 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 217 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 047 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 709 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -748 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Жилево пгт | 54 м² | 9 сот. | 4 000 000 | 74 074 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Солнышко СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 53 333 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Шматово д. | 55 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 63 636 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Металлург-11 СТСН | 57,2 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 33 217 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Жилево пгт | 60,7 м² | 7 сот. | 5 800 000 | 95 552 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Алеево д. | 57,2 м² | 7 сот. | 2 600 000 | 45 455 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Флора СНТ | 60 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Восток-2 СНТ | 56 м² | 8 сот. | 4 490 000 | 80 179 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Москворецкий Садовод СНТ | 55 м² | 8,5 сот. | 1 900 000 | 34 545 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Реставратор СНТ | 55,8 м² | 6 сот. | 5 990 000 | 107 348 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.08.2026 | 2 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается к продаже уютный и готовый для проживания дом. Идеальный вариант для тех, кто ищет комфортное жильё за городом для круглогодичного отдыха . Площадь дома : 56 кв. м, два этажа. Фундамент: сваи (углубление 1,5 м). Крыша из оцинкованного профнастила. Утепление: сделано с запасом для зимнего проживания по периметру стен 150 мм, пол и крыша 100 мм. На первом этаже: просторный холл ,гостиная комната,просторная спальная комната, кухня, помещение с душевой и местом под полноценный санузел. На втором этаже: одна просторная комната, которую можно обустроить как спальню, кабинет или детскую. Коммуникации: Вода питьевая из собственного колодца (9 колец), заведена в дом. Газ от баллона. Горячая вода обеспечивается бойлером. Электричество: 7 кВт( имеется возможность увеличить мощность до 15 кВт). Остекление: окна ПВХ установлены только в спальной комнате и холле,остальные окна деревянные. Участок 7 соток, ровный, правильной формы удобно планировать сад, огород или любые другие постройки. Круглосуточная охрана территории и видеонаблюдение. Круглогодичный подъезд, дороги регулярно чистятся. Две стороны дома пока не обшиты до конца это сделано специально для удобства установки новых окон. В ближайшее время планируется монтаж пластикового окна в душевой комнате и ещё одного окна в холле. После этого фасад будет полностью завершён. Ежегодные взносы составляют 13 000 RUB. В эту сумму уже включены расходы на охрану, содержание дорог и общие нужды снт.