Каширское ш., 56 км от МКАД
Рассвет-1 СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,75 млн ₽; цена не менялась с 25.08.2026.
Рейтинг 47/100 · уверенность 65 %
Земля ≈102 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 615 тыс. → дом ≈2,13 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 83 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,55 млн / целевая ≈5 млн / пессимист. ≈4,44 млн → от пессимистичной прибыль ≈1 млн ₽, маржа 23 %, ROI 29 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — нет.
До ст. Вельяминово ≈1,6 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20733
Рейтинг 47/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 58 % | 24.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 13 % | 1.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 102 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 615 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 135 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 583 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Рассвет-1 СНТ | 7 сот. | 3 000 000 | 428 571 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ртищево ИЖС КП | 7,1 сот. | 2 350 000 | 330 986 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вельяминово пос. | 9 сот. | 1 350 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вельяминово пос. | 7 сот. | 770 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ртищево д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ртищево д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ртищево д. | 23 сот. | 5 100 000 | 221 739 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ртищево д. | 7 сот. | 3 200 000 | 457 143 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ртищево д. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вельяминово пос. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 83 333 / 89 095 / 103 175 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 551 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 273 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 996 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 441 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 003 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 29 % |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.4 км | Артемово ИЖС КП да: «санузел» + «ламинат» | 60 м² | 5,5 сот. | 5 400 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Калининец СНТ да: «сан узел» + «отделка» | 65,2 м² | 6 сот. | 5 750 000 | 88 190 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | да: «санузел» + «тёплые полы» | 63 м² | 6,5 сот. | 6 500 000 | 103 175 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Елочка ВНИИТС СНТ да: «душевую» + «отделка» | 63 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 36 508 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Проскурниково д. да: «душевая кабина» + «отделка» | 54 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.08.2026 | 2 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача, на участке дом, летняя кухня с беседкой, летний душ и бытовка. В строениях заменена проводка. Вода-центральный летний водопровод, с мая по октябрь. Участок ровный, сухой. В пешей доступности электричка.