Каширское ш., 90 км от МКАД
Радуга-3 СНТ, Ступино гор. округ
Дом 122 м², участок 6 сот., 2014 год.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 19.11.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 62/100 · уверенность 67 %
Земля ≈112 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 669 тыс. → дом ≈2,13 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 56 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈2,44 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,07 млн / целевая ≈9,06 млн / пессимист. ≈8,05 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,23 млн ₽, маржа 40 %, ROI 67 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Путевой пост 320 км ≈0,4 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20731
Рейтинг 62/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 111 563 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 669 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 131 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 467 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Константиновское с. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фрегат СНТ | 8,5 сот. | 700 000 | 82 353 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Константиновское с. | 6 сот. | 540 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Солнечный ДНП | 16 сот. | 1 900 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубки СНТ | 10,7 сот. | 1 300 000 | 121 495 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нефтяник СНТ | 6 сот. | 655 000 | 109 167 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Михнево пгт | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Михнево пгт | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Солнечный ДНП | 16 сот. | 5 000 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Солнечный СНТ | 14,6 сот. | 1 800 000 | 123 288 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 122 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 651 / 84 746 / 112 500 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 067 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 564 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 060 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 054 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 234 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 67 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Константиновское с. да: «душевая» + «отделка» | 120 м² | 6 сот. | 13 500 000 | 112 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дорожник СНТ да: «ванной» + «мебелью» | 128 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 78 125 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Толочаново д. да: «санузел» + «отделка» | 121 м² | 6 сот. | 9 400 000 | 77 686 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Вельяминово с. да: «ванных» + «заезжай и живи» | 120 м² | 6 сот. | 11 950 000 | 99 583 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Татариново с. да: «санузел» + «мебели» | 120 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Олимп КП да: «ванные» + «тёплые полы» | 112 м² | 6,6 сот. | 19 000 000 | 169 643 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Толочаново д. да: «санузел» + «мебель» | 118 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 84 746 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Вельяминово с. да: «санузел» + «отделки» | 116,8 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 55 651 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Ртищево КП да: «с/у» + «отделкой» | 115 м² | 6 сот. | 11 990 000 | 104 261 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Новое Вельяминово ТСН да: «санузел» + «под ключ» | 133 м² | 6,5 сот. | 13 000 000 | 97 744 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом свободной планировки под отделку. На участке теплый хозблок совмещенный с душевой. Электричество 5Кв с возможностью подключения 15Кв. В летний период работает поселковый водопровод(вода техническая) . Дороги в СНТ зимой чистят регулярно. Постоянная охрана и вывоз мусора. Есть магазин работающий в летний период. До станции Михнево 20-30мин пешком. Возможна прописка.