Каширское ш., 44 км от МКАД
Купчинино д., Домодедово гор. округ
Дом 44 м², участок 9,6 сот., дерево, 1984 год.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 08.05.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 69 %
Земля ≈96 тыс. ₽/сот. × 9,6 сот. = 924 тыс. → дом ≈1,88 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 44 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈880 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,28 млн / целевая ≈3,85 млн / пессимист. ≈3,42 млн → от пессимистичной прибыль ≈165 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: колодец.
До ст. Барыбино ≈3,8 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈36 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20730
Рейтинг 33/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 10 % | 4.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 51 % | 3.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 96 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 924 000 ₽ (9,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 876 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 636 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Купчинино д. | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Купчинино д. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Купчинино д. | 10,2 сот. | 3 770 000 | 369 608 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Купчинино д. | 5,1 сот. | 1 810 344 | 354 969 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Купчинино д. | 8 сот. | 2 650 000 | 331 250 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Купчинино д. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Купчинино д. | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Купчинино д. | 8,8 сот. | 2 500 000 | 284 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Купчинино д. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Купчинино д. | 35,7 сот. | 17 850 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 617 / 87 916 / 118 000 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 281 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 067 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 853 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 425 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 165 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Уварово д. (Растуновский АО) | 45 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бугорок СНТ | 41 м² | 8 сот. | 4 800 000 | 117 073 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Матчино д. | 46 м² | 6 сот. | 4 690 000 | 101 957 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Береговой-2 КП | 45 м² | 7,2 сот. | 5 000 000 | 111 111 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Дружба СНТ | 46,1 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 63 991 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Матчино д. | 48 м² | 5,5 сот. | 4 600 000 | 95 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | 50 м² | 4,8 сот. | 5 900 000 | 118 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3 км | Матчино д. | 50 м² | 13 сот. | 4 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Вельяминово-Юрьевка СНТ | 46 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 55 435 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Союз-Вельяминово СНТ | 47 м² | 6 сот. | 2 050 000 | 43 617 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 3 700 000 | история площадки |
| 16.05.2026 | 3 400 000 (−300 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 3 500 000 (+100 000) | история площадки |
| 05.07.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 500 000 (+300 000) | история площадки |
| 08.08.2026 | 2 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 22.08.2026 | 2 800 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся земельный участок 9,6 соток в Московской области, г. Домодедово, д. Купчинино. Кадастровый номер: 50:28:0100310:444 Участок ровный, правильной формы, подходит для строительства жилого дома. Коммуникации и удобства: Электричество подключено Рядом есть колодец Остановка общественного транспорта прямо перед домом Инфраструктура: В пешей доступности магазины Рядом церковь Детский сад и школа неподалёку Тихое, спокойное место для жизни и отдыха, при этом с удобной транспортной доступностью. Цена: 2 800 000 RUB Звоните/пишите отвечу на все вопросы!