Каширское ш., 61 км от МКАД
Атом СНТ, Ступино гор. округ
Дом 100 м², участок 8,3 сот., 2002 год.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 19.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 81/100 · уверенность 57 %
Земля ≈138 тыс. ₽/сот. × 8,3 сот. = 1,15 млн → дом ≈1,65 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 48 тыс.–181 тыс. ₽/м², медиана 107 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,74 млн / целевая ≈9,67 млн / пессимист. ≈8,59 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,21 млн ₽, маржа 49 %, ROI 96 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Повадино ≈5 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20729
Рейтинг 81/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 5 |
| участок | 5 | 39 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 10.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 138 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 146 000 ₽ (8,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 654 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 540 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Атом СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Комега СНТ | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Феникс СНТ | 16 сот. | 2 200 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Иволга СНТ | 6,5 сот. | 1 700 000 | 261 538 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Космос СНТ | 11 сот. | 3 890 000 | 353 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лужок СНТ | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Монтажник СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Север СНТ | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Полушкино д. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Полушкино д. | 12 сот. | 870 000 | 72 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 106 / 106 930 / 181 443 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 743 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 206 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 669 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 594 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 214 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 96 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.4 км | Гринвуд ТСН да: «санузел» + «мебель» | 101 м² | 9 сот. | 12 000 000 | 118 812 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Гринвуд ТСН да: «с/у» + «мебелью» | 101 м² | 8,5 сот. | 11 500 000 | 113 861 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Максимиха д. да: «санузел» + «отделка» | 99,8 м² | 7,5 сот. | 9 300 000 | 93 186 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Огонек-3 СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 97,7 м² | 8 сот. | 4 700 000 | 48 106 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Топаз СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 94 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 53 191 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Вельяминовский Уезд КП да: «санузел» + «ремонтом» | 100 м² | 8,3 сот. | 16 800 000 | 168 000 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Степыгино-3 КП да: «санузел» + «отделка» | 100 м² | 8 сот. | 10 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Москворечье СНТ да: «санузел» + «под ключ» | 90 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Ласточка парк КП да: «санузла» + «мебелью» | 97 м² | 8 сот. | 17 600 000 | 181 443 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Светлая Поляна КП да: «санузла» + «отделка» | 102 м² | 7,5 сот. | 14 300 000 | 140 196 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.05.2026 | 4 500 000 | история площадки |
| 18.06.2026 | 4 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 27.08.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаю Вашему вниманию дом, кадастровый номер 50:33:0010183:312, площадью 100 квадратных метров и земельный участок, кадастровый номер 50:33:0010183:89, площадью 8.3 соток. Также в собственности земельный участок под номером 69, кадастровый номер 50:33:0010183:4, граничащий с участком номер 68, который можно приобрести и в дальнейшем построить дом или объединить два земельных участка в один большой. 1. Один взрослый собственник - основание права на землю - свидетельство о праве на землю от 11.07.1995 года, основание права на дом - декларация от 15.05.2017 года. 2. Полная стоимость в договоре. 3. Дом построен из бревен, обит сайдингом. 4. На садовом участке много фруктовых деревьев, кустов смородины. На первом этаже - большая гостиная, кухня, терраса, на втором этаже - две спальни. Показ по предварительной договоренности, разумный торг!