Каширское ш., 93 км от МКАД
Альбумин СНТ, Ступино гор. округ
Дом 34 м², участок 8 сот., щитовой, 2000 год.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 2,95 млн; первая цена 2,95 млн ₽ от 25.06.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 55 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 691 тыс. → дом ≈2,11 млн ₽, 62 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 34 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,41 млн / целевая ≈1,27 млн / пессимист. ≈1,13 млн → от пессимистичной прибыль −1,73 млн ₽, маржа −154 %, ROI −61 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Акри ≈4,8 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20728
Рейтинг 15/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 130 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 2.1 |
| торг | 5 | 34 % | 2.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 5.6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 691 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 109 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 62 029 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Сокол-2 СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Солнечный СНТ | 8,1 сот. | 1 250 000 | 154 321 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Соколова Пустынь д. | 10 сот. | 860 000 | 86 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Солнечный СНТ | 16 сот. | 3 300 000 | 206 250 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Соколова Пустынь д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Соколова Пустынь д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Соколова Пустынь д. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Соколова Пустынь д. | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Соколова Пустынь д. | 7,2 сот. | 1 800 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Соколова Пустынь д. | 20 сот. | 4 500 000 | 225 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 34 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 750 / 37 368 / 96 970 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 407 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 337 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 266 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 126 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 734 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −154 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −61 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Металлург-17 СНТ | 38 м² | 7 сот. | 1 420 000 | 37 368 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | 33 м² | 8,8 сот. | 3 200 000 | 96 970 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10 км | Урожай-2 СНТ | 40 м² | 5,5 сот. | 1 350 000 | 33 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.06.2026 | 2 950 000 | история площадки |
| 16.07.2026 | 2 800 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок с домом, в живописном месте московской области, сосновый лес, рядом Ока, белопесоцкий карьер. На территории сам дом с печкой. в доме 2 спальни, небольшой санузел, на веранде кухня, есть второй этаж пока больше для технического использования ( запас дров есть) колодец, сарай, морозостойкий бассейн, глухой забор с 3-х сторон, забетонированный въезд, септик на 2 участка. Есть возможности покупки дома с участком рядом еще 8 соток счастия и радости я одна собственница. документы готовы к продаже, адрес присвоен.