Каширское ш., 68 км от МКАД
Дружба-Михайловское СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., дерево, 1995 год.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 09.07.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 63 %
Земля ≈54 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 324 тыс. → дом ≈2,58 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 33 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,6 млн / целевая ≈3,24 млн / пессимист. ≈2,88 млн → от пессимистичной прибыль −986 тыс. ₽, маржа −34 %, ROI −25 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. пл. 312 км ≈4,9 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20726
Рейтинг 16/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 6 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 9 % | 1.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 54 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 324 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 576 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Строитель-3 СНТ | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ольгино ДНП | 14 сот. | 1 490 000 | 106 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ольгино ДНП | 9,7 сот. | 750 000 | 77 320 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Крона СНТ | 5,6 сот. | 1 000 000 | 178 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Геолог СНТ | 13,6 сот. | 1 250 000 | 91 912 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Зверобой СНТ | 13,6 сот. | 1 100 000 | 80 882 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Зверобой СНТ | 9,7 сот. | 470 000 | 48 454 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Геолог СНТ | 10 сот. | 470 000 | 47 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Геолог СНТ | 9,4 сот. | 500 000 | 53 191 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Геолог СНТ | 14 сот. | 790 000 | 56 429 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 836 / 51 586 / 70 833 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 599 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 419 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 239 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 879 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -986 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Солнечная Поляна-2 СНТ | 88 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 42 045 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Тростник СНТ | 67 м² | 9 сот. | 2 200 000 | 32 836 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Отдых-Юрьевка СНТ | 72 м² | 6 сот. | 5 100 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Отдых-Юрьевка СНТ | 74,2 м² | 6 сот. | 5 100 000 | 68 733 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Отдых-Юрьевка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 60 833 | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Связист-2 СНТ | 49,6 м² | 6,3 сот. | 2 100 000 | 42 339 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
продается летний дом - дача на участке 6 соток