Каширское ш., 59 км от МКАД
Дорожник СНТ, Ступино гор. округ
Дом 50 м², участок 6,3 сот., каркас.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 16.09.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 57 %
Земля ≈120 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 755 тыс. → дом ≈2,15 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 41 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,68 млн / целевая ≈3,31 млн / пессимист. ≈2,95 млн → от пессимистичной прибыль −419 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; нет септика (туалет вне дома); отопление — печь.
До ст. Путевой пост 320 км ≈0,7 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20724
Рейтинг 18/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 21 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 119 884 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 755 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 145 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Солнечный ДНП | 16 сот. | 5 000 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный ДНП | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Константиновское с. | 6 сот. | 540 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный ДНП | 17,8 сот. | 2 500 000 | 140 449 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный ДНП | 16 сот. | 1 900 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнечный СНТ | 14,6 сот. | 1 800 000 | 123 288 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнечный ДНП | 7 сот. | 1 450 000 | 207 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Константиновское с. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Константиновское с. | 12,5 сот. | 1 300 000 | 104 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Солнечный ДНП | 7,3 сот. | 1 100 000 | 150 685 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 391 / 63 333 / 76 923 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 682 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 498 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 314 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 946 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -419 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.8 км | Марьинское д. | 60 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Михнево пгт | 64 м² | 8 сот. | 2 649 000 | 41 391 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Ртищево КП | 65 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 76 923 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.09.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже 2-ух этажный ДОМ (можно под постоянную прописку), расположенный по адресу: Московская область, Ступинский г.о., СНТ "Дорожник". Земельный участок (общая площадь - 800 кв.м.,), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для садоводства, можно оформить постоянную регистоацию. Участок сухой, ровный, правильной формы. На участке: 2-ух этажный деревянный дом, обшит сайдингом, внутри вагонка (материал стен деревянный, каркасный, утеплитель-базальт). В доме 2 спальни, кухня, веранда, отопление-печное, печь работает отлично, хорошо прогревает дом. Душ, туалет на улице, беседка, колодец. Круглогодичный подъезд, работают службы доставки. Транспортная доступность: ж/д ст. Михнево Павелецкого направления, автобус. Мебель остается, можно обсудить при просмотре. Один собственник. Звоните и уточняйте интересующие вопросы по телефону.