Каширское ш., 80 км от МКАД
Поляна-14 СНТ, Ступино гор. округ
Дом 84 м², участок 12 сот., дерево, 2003 год.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 08.07.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 65 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 613 тыс. → дом ≈2,29 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–85 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,58 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,1 млн / целевая ≈3,69 млн / пессимист. ≈3,28 млн → от пессимистичной прибыль −768 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. пл. 332 км ≈2,3 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20722
Рейтинг 21/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 042 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 613 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 287 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 226 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Журавушка СНТ | 11,1 сот. | 850 000 | 76 577 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Николо-Тители д. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Николо-Тители д. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Никольское СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Радуга СНТ | 12,5 сот. | 780 000 | 62 400 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Николо-Тители д. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Кедр СНТ | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мечта СНТ | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Заря СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Озерное СНТ | 12 сот. | 490 000 | 40 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 84 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 580 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 111 / 50 044 / 84 706 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 096 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 891 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 686 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 277 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -768 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Радуга СНТ | 90 м² | 12 сот. | 4 550 000 | 50 556 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Лесная Поляна-7 СНТ | 78 м² | 12 сот. | 4 600 000 | 58 974 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Энергетик СНТ | 85 м² | 8 сот. | 3 350 000 | 39 412 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Малино пгт | 85 м² | 12 сот. | 7 200 000 | 84 706 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Васильевское с. | 74,7 м² | 15 сот. | 3 700 000 | 49 531 | снято (цена объявления) 08.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Теплоэнергетик СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 899 000 | 36 238 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Русь СНТ | 80 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Щапово с. | 80 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Строитель-1 СНТ | 90 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 31 111 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Малино пгт | 78,2 м² | 18 сот. | 3 200 000 | 40 921 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 12 соток с брусовым домом и баней, фундамент столбчатый, крыша - оцинкованный лист. на первом этаже 2 комнаты и кухня, на втором - 1 большая комната. В доме установлена система отопления с твердотопливным котлом и тэнами. В дом вода не проведена, но на участке есть колодец (10 колец). Участок ровный, правильной формы, вдоль периметра высажены плодовые деревья и кустарники (яблони, вишни, сливы, крыжовник, смородина). На участке расположена баня с парилкой, душевой и большой комнатой отдыха; хозблок. Въезд в СНТ - электрические ворота, круглогодичный сторож в двух домах от участка. удобный асфальтированный подъезд с Каширского и Новорязанского шоссе.