Каширское ш., 62 км от МКАД
Светлана СНТ, Ступино гор. округ
Дом 80 м², участок 8 сот., дерево, 2005 год.
Цена 2,95 млн ₽; цена не менялась с 29.04.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 66 %
Земля ≈118 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 947 тыс. → дом ≈2 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 24 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,79 млн / целевая ≈3,41 млн / пессимист. ≈3,03 млн → от пессимистичной прибыль −876 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −22 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня, газ.
До ст. Повадино ≈6,7 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20720
Рейтинг 24/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 64 % | 3.9 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 118 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 947 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 003 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 038 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Надежда-1 СНТ | 5 сот. | 5 450 000 | 1 090 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Светлана СНТ | 9 сот. | 2 450 000 | 272 222 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ветеран СНТ | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Александровец СНТ | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Александровец СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Север СНТ | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лужок СНТ | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шерстяник СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Север СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ветерок СНТ | 8 сот. | 725 000 | 90 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 000 / 48 481 / 79 750 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 790 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 600 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 411 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 032 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -875 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Сумароково КП да: «санузла» + «отделка» | 79 м² | 7,5 сот. | 4 500 000 | 56 962 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Универсал СНТ да: «ванная» + «ремонтом» | 75 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 24 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Короськово с. да: «санузел» + «отделка» | 84 м² | 8 сот. | 6 699 000 | 79 750 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Канищево д. да: «туалет в доме» + «мебель» | 75 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 2 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в экологически чистом месте в районе д. Полушкино. Ровный, сухой участок правильной формы с насыпным плодородным грунтом, есть плодовые деревья и кустарники. Электричество 15 кВт, ГАЗ подведён до ворот СНТ. Дом двухэтажный с голландской печью, можно смело приезжать и зимой, 2005 года постройки, стены бревно, есть терраса. Рядом отдельно стоящие: бревенчатая баня, летняя кухня, душевая, мастерская и туалет. Все документы оформлены в 2018 году при покупке. В шаговой доступности магазин, грибной и ягодный лес, остановка общественного транспорта. Совсем новая асфальтированная дорога до ворот СНТ. В посредниках по продаже не нуждаюсь!