Новорязанское ш., 86 км от МКАД
Соловушка СНТ, Ступино гор. округ
Дом 36,8 м², участок 8 сот.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 21.05.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 58 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 460 тыс. → дом ≈1,04 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈636 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,09 млн / целевая ≈1,88 млн / пессимист. ≈1,67 млн → от пессимистичной прибыль −238 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
Коммуникации: колодец; отопление — печь; свет — есть; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Яганово ≈0,2 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №2072
Рейтинг 23/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 4.3 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 465 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 460 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 040 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 261 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Новоеганово пос. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Раздолье-2 СНТ | 30 сот. | 2 999 999 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Раздолье-2 СНТ | 15 сот. | 1 050 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Новоселки с. | 27 сот. | 1 650 000 | 61 111 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Новоселки с. | 27 сот. | 2 850 000 | 105 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Новоселки с. | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Новоселки с. | 19 сот. | 750 000 | 39 474 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Новоселки с. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Новоселки с. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Бермуды СНТ | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 636 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 62 808 / 88 889 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 091 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 986 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 882 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 673 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -238 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.4 км | Ясные Зори-3 дп | 36 м² | 8,5 сот. | 3 200 000 | 88 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Просторы СНТ | 36 м² | 12 сот. | 2 450 000 | 68 056 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Березки СНТ | 36 м² | 8 сот. | 1 489 000 | 41 361 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Возрождение д. | 35,4 м² | 5,6 сот. | 2 500 000 | 70 621 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Таежный СНТ | 40 м² | 7 сот. | 1 800 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Дубрава СНТ | 38,1 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 65 617 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Старое д. | 40 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Оглоблино д. | 30 м² | 11 сот. | 1 350 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Долина СНТ | 35 м² | 10 сот. | 2 700 000 | 77 143 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Монолит СНТ | 30 м² | 10,8 сот. | 1 800 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 24.05.2026 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 06.08.2026 | 1 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный дачный участок с домом в СНТ "Соловушка" Расположение: Московская обл, р-н Ступинский Леонтьевский в р-не дер. 2-я Пятилетка, снт "Соловушка". , рядом с железнодорожной станцией Яганово, на автомобиле по А108 до п.Малино, далее по Малинскому шоссе удобно и для отдыха, и для сезонного проживания. Участок: Земли сельскохозяйственного назначения, для садоводства. 8 соток, огорожен забором из сетки-рабицы по всему периметру, ровный, правильной формы. Дом: садовый дом, назначение - жилое; 36,8 кв. м, отопление печь, вода колодец на участке, электричество. На участке: беседка для отдыха; металлический хозяйственный блок для хранения инвентаря; возможность обустройства сада и огорода. Для душа отведено место в хоз.блоке. Туалет летний, на улице. Один взрослый собственник, без обременений, реальному покупателю разумный торг. Рядом хороший грибной лес, хорошие отзывчивые соседи. Отличный вариант для тех, кто ценит тишину, природу и транспортную доступность. Звоните, чтобы узнать подробности или договориться о просмотре!