Каширское ш., 68 км от МКАД
Дружба-Михайловское СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 80 м², участок 6 сот., дерево, 2005 год.
Цена 2,95 млн ₽, снижали с 3,15 млн; первая цена 3,15 млн ₽ от 07.06.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 61 %
Земля ≈54 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 324 тыс. → дом ≈2,63 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 75 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,1 млн / целевая ≈5,49 млн / пессимист. ≈4,88 млн → от пессимистичной прибыль ≈872 тыс. ₽, маржа 18 %, ROI 22 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. пл. 312 км ≈4,9 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20719
Рейтинг 38/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 44 % | 18.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 42 % | 2.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 20 % | 3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 54 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 324 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 626 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 825 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Ольгино ДНП | 14 сот. | 1 490 000 | 106 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Крона СНТ | 5,6 сот. | 1 000 000 | 178 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ольгино ДНП | 9,7 сот. | 750 000 | 77 320 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Геолог СНТ | 13,6 сот. | 1 250 000 | 91 912 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Зверобой СНТ | 13,6 сот. | 1 100 000 | 80 882 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Зверобой СНТ | 9,7 сот. | 470 000 | 48 454 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Геолог СНТ | 10 сот. | 470 000 | 47 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ольгино ДНП | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Геолог СНТ | 9,4 сот. | 500 000 | 53 191 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Геолог СНТ | 14 сот. | 790 000 | 56 429 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 75 000 / 76 250 / 89 333 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 100 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 795 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 490 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 880 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 872 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.4 км | Канищево д. да: «санузле» + «под ключ» | 80 м² | 6 сот. | 6 100 000 | 76 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Шелково Парк КП да: «ванные» + «отделка» | 80 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Дружба СНТ да: «санузел» + «кухонный гарнитур» | 78,1 м² | 6 сот. | 9 800 000 | 125 480 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Канищево д. да: «санузле» + «под ключ» | 75 м² | 6 сот. | 6 700 000 | 89 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Радуга-3 СНТ да: «ванна» + «ремонтом» | 72 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 52 083 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.06.2026 | 3 150 000 | история площадки |
| 10.06.2026 | 2 980 000 (−170 000) | история площадки |
| 27.07.2026 | 2 950 000 (−30 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается Дача 1-этaж пoлнoцeнный, 2oй пoд крышой, Дом из бруса, oбшит сaйдингом cнapужи, окнa плаcтикoвыe нa 1oм этaжe, на 2ом деpeвянные, в Дом заведенa вода из колодца, так же нa учaстке cтoит баня 38 м2, зaрегистриpoвaннaя официaльнo, парнaя, рaздевалкa c душем и кoмнaта oтдыха На учаcтке еcть водопpoвoд oт СНТ, по посёлку стоят камеры видеонаблюдения, посёлок со сторожем и автоматическими воротами ЗВОНИТЕ