Каширское ш., 58 км от МКАД
Нива СНТ, Ступино гор. округ
Дом 80 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3 млн ₽, снижали с 5 млн; первая цена 5 млн ₽ от 18.08.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 59 %
Земля ≈106 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 638 тыс. → дом ≈2,36 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 48 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5 млн / целевая ≈4,5 млн / пессимист. ≈4 млн → от пессимистичной прибыль ≈149 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 4 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; нет септика (туалет вне дома); газ — нет; отопление — печь; в описании: баня, скважина, колодец.
До ст. Усады-Окружные ≈1,3 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20717
Рейтинг 34/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 8 % | 3.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 106 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 638 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 362 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 525 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Нива-4 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Каширское шоссе 75-й км | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лотос СНТ | 14,3 сот. | 2 150 000 | 150 350 | снят (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лотос СНТ | 6 сот. | 1 590 000 | 265 000 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лотос СНТ | 7,5 сот. | 1 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Здоровье-Немцово СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лотос СНТ | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Октябрьский пос. | 25 сот. | 5 000 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Октябрьский пос. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сидорово д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 409 / 61 485 / 90 361 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 999 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 749 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 499 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 999 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 149 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.6 км | Кузьминский лес СНТ | 83 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 90 361 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Вельяминово-Юрьевка СНТ | 72,3 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 48 409 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Строитель-1 СНТ | 85 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 61 176 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Попово д. | 79,7 м² | 6,9 сот. | 4 925 000 | 61 794 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 5 000 000 | история площадки |
| 20.08.2026 | 4 000 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 03.09.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 03.10.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок и дом ухоженные. Всегда дом использовался, как летняя дача, не пригоден для круглогодичного проживания. Дом кирпичный, веранда каркасная. Из коммуникаций имеется электричество, летний водопровод (работает с мая по октябрь), газа нет - привозные баллоны, туалет на улице, вода в дом не проведена, колодца и скважины нет. На участке имеется: баня, летняя кухня, парковочное место под автомобиль, большая ель, яблони плодоносящие, кустарники. Кадастровый номер 50:33:0020159:10