Каширское ш., 88 км от МКАД
Квант СНТ, Ступино гор. округ
Дом 130 м², участок 12 сот.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 07.05.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 60 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 401 тыс. → дом ≈2,6 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈2,4 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,82 млн / целевая ≈5,24 млн / пессимист. ≈4,66 млн → от пессимистичной прибыль −294 тыс. ₽, маржа −6 %, ROI −6 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: печь, баня.
До ст. Заводская ≈7,8 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20716
Рейтинг 21/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.4 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 57 % | 8.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 438 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 401 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 599 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 992 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Квант СНТ | 4 сот. | 160 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Квант СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Матвейково д. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Матвейково д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Матвейково д. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Матвейково д. | 14 сот. | 1 400 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Матвейково д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Матвейково д. | 8 сот. | 344 000 | 43 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Матвейково д. | 16 сот. | 1 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Матвейково д. | 9 сот. | 1 950 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 130 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 667 / 45 833 / 125 439 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 820 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 529 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 238 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 656 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -294 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | Гремячий СНТ | 120 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 21 667 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Краснопресненский Садовод СНТ | 110 м² | 7,8 сот. | 3 650 000 | 33 182 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | 130 м² | 6,6 сот. | 32 000 000 | 246 154 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.5 км | Ясень СНТ | 110 м² | 10 сот. | 5 900 000 | 53 636 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Южное-1 СНТ | 120 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 45 833 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Съяново д. | 110 м² | 14,8 сот. | 6 999 999 | 63 636 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Краснопресненский Садовод СНТ | 100 м² | 8 сот. | 9 500 000 | 95 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Соколова Пустынь д. | 107 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 32 710 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Вита СНТ | 120 м² | 8 сот. | 5 200 000 | 43 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Бекетово парк КП | 114 м² | 9,5 сот. | 14 300 000 | 125 439 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Проcторный летний дом у лeса, соcны и беpезы, чистый вoздух, aбсoлютнaя тишинa, дpужныe cocеди. Местo для летнего отдыxa, вeдeния oгоpoда (велось пpиpодное землeдeлиe, земля чистая и плодорoднaя), гpибнoй и ягoдный леc. Нa учaсткe зeмляника, виногpaд, cмoродина, eжевика. Всё дaет урoжай.Дом и баня на участке 6 соток. Дом 2-х этажный, просторный зал, второй этаж большая комната с полной обстановкой, кухня с летней верандой и газовой плитой. Фундамент - бетонные блоки, электричество, На первом этаже дома русская печь и в комнате камин. Хоз. блок из большой бытовки, оснащен стеллажами и полками, летний туалет и душ. Участок солнечный. Подъезд с трассы Москва-Дон. Участок обработан, готов к посадкам. Рядом с дачей есть деревня, магазин и автобусная остановка, место для рыбалки, охотничий клуб. Также на участке есть теплица 3х8, надо поменять укрытие, каркас металлический, крепкий. Участок в жевописном месте , в 3-х км лесное озеро, для купания и ловли рыбы. Долгов нет. Место чистое и позитивное. Прошу писать, время согласуем для показа. Торг уместен.