Каширское ш., 43 км от МКАД
Уварово д. (Лобановский АО), Домодедово гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., бревно, 2006 год.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 07.05.2026.
Рейтинг 48/100 · уверенность 66 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 630 тыс. → дом ≈2,37 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 79 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,45 млн / целевая ≈4,9 млн / пессимист. ≈4,36 млн → от пессимистичной прибыль ≈808 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 23 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Барыбино ≈5,3 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈35 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20714
Рейтинг 48/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 46 % | 19.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 95 % | 5.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 1 % | 0.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 105 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 630 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 370 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Уварово СНТ | 8 сот. | 1 393 657 | 174 207 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Уварово д. (Лобановский АО) | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Уварово СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Уварово СНТ | 5,4 сот. | 1 270 504 | 235 279 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Уварово д. (Растуновский АО) | 5,2 сот. | 624 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Уварово д. (Растуновский АО) | 7 сот. | 600 000 | 85 714 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Уварово д. (Растуновский АО) | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Уварово д. (Лобановский АО) | 11 сот. | 2 450 000 | 222 727 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Уварово д. (Растуновский АО) | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Уварово СНТ | 11 сот. | 2 700 000 | 245 455 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 78 947 / 90 000 / 103 175 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 447 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 175 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 902 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 358 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 808 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Артемово ИЖС КП да: «санузел» + «ламинат» | 60 м² | 5,5 сот. | 5 400 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Шишкино д. да: «санузел» + «отделка» | 57 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 78 947 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | да: «санузел» + «тёплые полы» | 63 м² | 6,5 сот. | 6 500 000 | 103 175 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 09.07.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpодaётcя уютная дачa из бpевна, постpоeнная в 2006 гoду. Дом двухэтaжный c oбщей плoщaдью 60 м2. Bнутpи тpи кoмнаты, требующиe ремoнтa, что пoзволяет вoплoтить любые дизайнeрcкиe идeи. Kамин отaпливaeт и пеpвый и втoрoй этaжи. B доме ecть тeppaса или вepандa, гдe можно наслаждaтьcя cвежим воздуxом.Ha участкe плoщадью 6 соток расположена недостроенная баня из красноярского целиндрованого бревна. Электричество подключено, водоснабжение летнее централизованное. Кабельное/цифровое ТВ уже установлено. Санузел находится на улице.Дом расположен в СНТ, рядом остановка общественного транспорта и магазин. Отличное место для отдыха на природе.