Каширское ш., 64 км от МКАД
Вентилятор-2 СНТ, Ступино гор. округ
Дом 45 м², участок 5,6 сот., дерево, 2013 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 18.09.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 65 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 5,6 сот. = 398 тыс. → дом ≈2,6 млн ₽, 58 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–81 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,24 млн / целевая ≈2,01 млн / пессимист. ≈1,79 млн → от пессимистичной прибыль −1,66 млн ₽, маржа −93 %, ROI −48 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Усады-Окружные ≈5,1 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20711
Рейтинг 16/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 10 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 4.9 |
| участок | 5 | 15 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 398 000 ₽ (5,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 602 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 57 822 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Вентилятор-2 СНТ | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Петрищево д. | 5 сот. | 370 000 | 74 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Чернышово с. | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Чернышово с. | 9 сот. | 540 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Чернышово с. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Чернышово с. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Петрищево д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Петрищево д. | 5 сот. | 700 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Чернышово с. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Чернышово с. | 7,3 сот. | 700 000 | 95 890 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 50 756 / 80 556 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 237 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 125 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 013 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 790 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 660 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −93 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Вентилятор-2 СНТ | 42,4 м² | 5,6 сот. | 2 300 000 | 54 245 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ольгино д. | 42 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Сальвия СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 999 900 | 49 998 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Михнево пгт | 48 м² | 5,3 сот. | 4 950 000 | 103 125 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Кузьмино с. | 40 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 55 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Полушкино д. | 46,3 м² | 8 сот. | 2 350 000 | 50 756 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Михнево пгт | 41 м² | 6,7 сот. | 3 000 000 | 73 171 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Макеево д. | 36 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 80 556 | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Якорь СНТ | 50 м² | 6,1 сот. | 1 750 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Орехово СНТ | 45 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.09.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию, уютный 2 ух этажный дом на участке 6 соток с плодовыми деревьями и отдельно стоящей летней кухней. Для любителей огородников на участке стеклянная теплица и грядочки. Участок расположен в 15 минутах езды от жд Павелецкого направления станции Михнево, до СНТ ходит автотус ,удобная транспортная доступность . Один взрослый собственник.