Новорязанское ш., 89 км от МКАД
Коломна г., Коломенский гор. округ
Дача 18 м², участок 5 сот., брус.
Цена 500 тыс. ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 66/100 · уверенность 55 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 406 тыс. → дом ≈94 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–135 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈360 тыс., покупка после торга ≈425 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,66 млн / целевая ≈1,49 млн / пессимист. ≈1,33 млн → от пессимистичной прибыль ≈542 тыс. ₽, маржа 41 %, ROI 69 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Щурово ≈1,9 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2071
Рейтинг 66/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 3.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 9 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 406 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 94 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 222 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 4,8 сот. | 560 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | Березка-1 СНТ | 9,5 сот. | 600 000 | 63 158 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Березка-1 СНТ | 16 сот. | 1 200 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Березка-1 СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 12,5 сот. | 1 500 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 5,5 сот. | 550 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 18,4 сот. | 7 500 000 | 407 609 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 50 сот. | 21 300 000 | 426 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 8 сот. | 2 560 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 12 сот. | 4 500 000 | 375 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 500 / 87 500 / 135 000 |
| цена объекта | 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 425 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 659 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 576 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 493 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 327 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 542 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 69 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | 20 м² | 3 сот. | 450 000 | 22 500 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.2 км | 19 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 110 526 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.3 км | Нарцисс СНТ | 20 м² | 6,2 сот. | 1 700 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | 20 м² | 5,8 сот. | 1 950 000 | 97 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.9 км | Ягодка СНТ | 20 м² | 5,6 сот. | 2 700 000 | 135 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | 20 м² | 7,2 сот. | 3 950 000 | 197 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.4 км | Пчелка-2 СНТ | 20 м² | 5 сот. | 1 750 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Малиновка СНТ | 20 м² | 6,5 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Галина СНТ | 15 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Имени И. В. Мичурина-2 СНТ | 15 м² | 5 сот. | 1 600 000 | 106 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача с земельным участком в городе Коломна, мкр. Щурово, Снт "Сосновка 1". Дом 1х этажный из бруса общей площадью 18кв. М. Круглогодичное электричество. Вода подключается на весь поливочный сезон, без перебоев. Участок правильной формы площадью 4.9 сотки, огорожен со всех сторон. На участке растут деревья: черешня, вишня, яблоня, слива, виноград. Смородина и крыжовник. Все деревья очень хорошо плодоносят. Соседи хорошие, многие живут круглый год. Подъезд хороший, прямо к дому, дороги зимой от снега чистят. Развитая инфраструктура, рядом остановки общественного транспорта, магазины, аптеки, детский сад и др. До автобусной остановки 2 минуты пешком, до магазина "Пятерочка" и др. 5 минут. Не Ижс, из документов только книжка садовода. В данный момент идет процесс размежевания Снт. Показ в любое удобное для Вас время! Звоните! С уважением Евгений.