Каширское ш., 75 км от МКАД
Флора СНТ, Ступино гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., 2025 год.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 02.02.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 59 %
Земля ≈101 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 606 тыс. → дом ≈2,39 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,08 млн / целевая ≈2,78 млн / пессимист. ≈2,47 млн → от пессимистичной прибыль −1,28 млн ₽, маржа −52 %, ROI −34 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 85 км ≈1,4 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20709
Рейтинг 21/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 7 |
| торг | 5 | 95 % | 6.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 101 042 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 606 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 394 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Союзгипролесхоз СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Высокое СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Жилево д. | 24 сот. | 3 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Жилево д. | 8 сот. | 595 000 | 74 375 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Жилево д. | 24 сот. | 2 500 000 | 104 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Кануново д. | 15 сот. | 2 200 000 | 146 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Березня д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Новоселки пос. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Жилево пгт | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Лето СНТ | 12 сот. | 2 700 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 833 / 52 098 / 95 552 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 085 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 931 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 776 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 468 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 282 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Союзгипролесхоз СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 20 833 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Солнышко СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 53 333 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Шугарово с. | 59,8 м² | 4 сот. | 1 950 000 | 32 609 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Восток-2 СНТ | 60 м² | 8 сот. | 4 490 000 | 74 833 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Дорожник СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Дорожник СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Березка СНТ | 58 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 50 862 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Жилево пгт | 60,7 м² | 7 сот. | 5 800 000 | 95 552 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Шугарово-5 СНТ | 60 м² | 8 сот. | 4 250 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Жилево пгт | 59,1 м² | 5,6 сот. | 3 500 000 | 59 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.02.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 29.03.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу с участком. Строил в 2025г Наружняя отделка сделана, окна пвх, дверь металл, полы везде кермогранит, стены Осб и открытая терраса.