Каширское ш., 28 км от МКАД
Крот СНТ, Раменский гор. округ
Дом 64 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 10.07.2026.
Рейтинг 83/100 · уверенность 61 %
Земля ≈309 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,86 млн → дом ≈1,14 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 82 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 103 тыс.
Ремонт ≈980 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,91 млн / целевая ≈6,22 млн / пессимист. ≈5,53 млн → от пессимистичной прибыль ≈2 млн ₽, маржа 36 %, ROI 57 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; отопление — нет; в описании: печь.
До ст. Заводская ≈9,4 км по прямой; до МКАД 28 км, на машине ≈26 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20708
Рейтинг 83/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 95 % | 5.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 43 % | 2.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 63 % | 9.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 309 357 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 856 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 144 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 875 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Крот СНТ | 7,7 сот. | 6 500 000 | 844 156 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мобиль-2 СНТ | 5,8 сот. | 1 700 000 | 293 103 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Еганово с. | 9,6 сот. | 3 950 000 | 411 458 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Еганово с. | 6,2 сот. | 2 500 760 | 403 348 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Исток СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Еганово с. | 14 сот. | 3 450 000 | 246 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Еганово с. | 10,7 сот. | 6 083 280 | 568 531 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Еганово с. | 11 сот. | 4 000 000 | 363 636 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Еганово с. | 8 сот. | 1 040 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Еганово с. | 11,7 сот. | 4 190 000 | 358 120 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 81 667 / 103 402 / 125 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 914 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 568 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 223 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 531 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 001 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 57 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Титово д. да: «ванная» + «ремонт» | 60 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 81 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Быковка СНТ да: «ванная» + «теплым полом» | 59 м² | 6 сот. | 12 000 000 | 203 390 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Какузево д. да: «санузел» + «мебелью» | 67 м² | 6 сот. | 6 150 000 | 91 791 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Михайловская Слобода с. да: «санузел» + «теплый пол» | 60,4 м² | 6,6 сот. | 7 500 000 | 124 172 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | да: «ванные» + «мебель» | 67,6 м² | 6 сот. | 6 990 000 | 103 402 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Ждановское д. да: «сан узел» + «заезжай и живи» | 68 м² | 6,3 сот. | 8 500 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 12.10.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Отделка вагонка, на кухне печь-камин (типа буржуйка), на втором этаже одна большая комната, на первом две небольшие раздельные комнаты и кухня под лестницей на второй этаж небольшое помещение, оборудованное под биотуалет. На участке туалет, водоснабжение, два парника.