Каширское ш., 63 км от МКАД
Шахтер СНТ, Ступино гор. округ
Дом 108 м², участок 9 сот., кирпич, 2005 год.
Цена 3,15 млн ₽, поднимали с 2,99 млн; первая цена 2,99 млн ₽ от 03.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 67/100 · уверенность 63 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 630 тыс. → дом ≈2,52 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 53 тыс.–168 тыс. ₽/м², медиана 114 тыс.
Ремонт ≈2,06 млн, покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈11,72 млн / целевая ≈10,55 млн / пессимист. ≈9,38 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,64 млн ₽, маржа 50 %, ROI 98 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Михнево ≈3,7 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20701
Рейтинг 67/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 630 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 520 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Разиньково с. | 5 сот. | 350 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Разиньково с. | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Разиньково с. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Разиньково с. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Чернышово с. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Разиньково с. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Чернышово с. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Разиньково с. | 12,9 сот. | 900 200 | 69 783 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Коломенское СНТ | 7,5 сот. | 1 150 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Чернышово с. | 11 сот. | 1 400 000 | 127 273 | в продаже 03.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 108 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 778 / 113 861 / 168 000 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 11 722 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 11 136 000 ₽ |
| продажа: целевая | 10 550 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 9 378 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 640 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 98 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.3 км | Сумароково д. да: «сан узла» + «отделка» | 108 м² | 8,3 сот. | 5 700 000 | 52 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Ртищево д. да: «санузлом» + «ремонта» | 108 м² | 9,3 сот. | 6 500 000 | 60 185 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Вельяминовский Уезд КП да: «санузел» + «ремонтом» | 100 м² | 8,3 сот. | 16 800 000 | 168 000 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Гринвуд ТСН да: «санузел» + «мебель» | 101 м² | 9 сот. | 12 000 000 | 118 812 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Гринвуд ТСН да: «с/у» + «мебелью» | 101 м² | 8,5 сот. | 11 500 000 | 113 861 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 990 000 | история площадки |
| 03.10.2026 | 2 950 000 (−40 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 3 100 000 (+150 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 3 150 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
К продаже предлагается отличный теплый дом из бруса и кирпича для круглогодичного проживания. СНТ Шахтер находится в получасе езды от Москвы по трассе М4 Дон, круглогодичная охрана и уборка территории. Один взрослый собственник, оперативный показ и выход на сделку.