Каширское ш., 64 км от МКАД
Лисичкино СНТ, Ступино гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот., дерево, 2020 год.
Цена 3,15 млн ₽; цена не менялась с 05.11.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 58 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 464 тыс. → дом ≈2,69 млн ₽, 67 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 42 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2 млн / целевая ≈1,8 млн / пессимист. ≈1,6 млн → от пессимистичной прибыль −1,58 млн ₽, маржа −98 %, ROI −50 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня, скважина, септик (по описанию).
До ст. Путевой пост 320 км ≈4,4 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20698
Рейтинг 19/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 77 266 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 464 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 686 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 67 150 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Лисичкино СНТ | 14,7 сот. | 1 550 000 | 105 442 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лисичкино СНТ | 9,8 сот. | 1 000 000 | 102 041 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лисичкино СНТ | 11,4 сот. | 990 000 | 86 842 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лисичкино СНТ | 17 сот. | 2 000 000 | 117 647 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Созидатель СНТ | 17 сот. | 2 000 000 | 117 647 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кишкино д. | 8,1 сот. | 600 000 | 74 074 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кишкино д. | 6 сот. | 925 000 | 154 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кишкино д. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кишкино д. | 10 сот. | 510 000 | 51 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кишкино д. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 339 / 45 833 / 55 000 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 002 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 902 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 802 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 602 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 575 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −98 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Лада СНТ | 48 м² | 8 сот. | 2 200 001 | 45 833 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Связист-2 СНТ | 49,6 м² | 6,3 сот. | 2 100 000 | 42 339 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Радуга-3 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 55 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.11.2026 | 3 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 3 150 000 |
Описание
СРОЧНАЯ ПРОДАЖА.На участке 6 соток в коттеджном поселке Лисичкино г.о. Ступино (СНТ Лисичкино) продается дача.СНТ и участок никогда не затапливает и вода весной не стоит. Участок огорожен по периметру забором из профилированного листа.На участке расположен каркасный летний дачный домик 45 кв. м. В домике 2 проходных комнатки 8 кв. м и 14 кв. м. + 6 кв. м кухня-прихожая. В домике установлена сплит-система, спутниковое телевидение триколор.Зимой комнаты реально прогреть обычным электронагревателем. к домику вода и канализации не подведены. Также на участке построена жилая баня из газосиликатного блока на капитальном углубленном фундаменте с залитой фундаментной плитой с огромной террасой 5 на 4 на которой планировалась кирпичная зона барбекю.( общая площадь строения баня+терраса 45 кв.м)В баню заведена вода, сделана канализация в виде автономного септика, заведено электричество сделана электроразведка по всем планируемым электроточкам, утеплен потолок.В помещении бани по проекту предусмотрена душевая комната, парная комната, санузел и комната отдыха 15 кв.м. На текущий момент баня находится в черновом варианте, требуется сделать внутреннюю разводку водяных труб, проложить трубки по полу под теплые полы, сделать стяжку сантехнику и отделку помещений в том числе парной(тут уж вы сами и доделаете в течение 3-4 дней на Ваш вкус и кошелек, хоть супер дорогие отделочные материалы хоть просто вагонка из дерева), так же на участке расположено небольшая бытовка для хранения инструмента и прочей дачной утвари. Водоснабжение на даче осуществляется от скважины оборудованной кессоном, с возможностью использования круглогодично+ возможностью подключения еще одного дома, если решите построиться. Для него кстати на участке места более чем достаточно. На участке есть молодые фруктовые деревья и плодоносящие кустарники,а также декоративные хвойные растения. Поселок имеет два въезда через шлагбаумы,охраняется круглосуточно, на территории СНТ в пешей доступности находятся круглогодично работающий продуктовый магазин, пункты выдачи Ozon. Ночью улицы освещены, зимой дороги регулярно чистятся, так как большинство жителей поселка проживают круглый год. Подъезды до СНТ асфальтированы,по СНТ дороги из укатанной асфальтной крошки. В непосредственной близости от СНТ озера для отличной рыбалки, в пешей доступности старинный действующий храм 18в. Вокруг СНТ великолепный грибной лес. В 5 км от поселка все сетевые магазины (пятерочка, магнит, верный,чижик) и пункты выдачи всех маркетплейсов. Добираться от Москвы удобно и быстро, всего 56 км от МКАД, доехать можно хоть по платной трассе М4, хоть по бесплатному Каширскому шоссе. Платформа электрички находится в 10 минутах езды от поселка.