Каширское ш., 40 км от МКАД
Три Берёзки - Бехтеево СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 30 м², участок 6 сот., дерево, 1995 год.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 22.07.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 65 %
Земля ≈151 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 905 тыс. → дом ≈2,29 млн ₽, 76 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 50 тыс.–165 тыс. ₽/м², медиана 120 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,66 млн / целевая ≈3,29 млн / пессимист. ≈2,92 млн → от пессимистичной прибыль −295 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: магистральный водопровод; в описании: колодец.
До ст. Данилово ≈1,3 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20695
Рейтинг 29/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 18.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 781 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 905 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 295 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 76 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Бехтеево д. | 7 сот. | 1 680 000 | 240 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бехтеево д. | 8 сот. | 1 465 000 | 183 125 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Три Берёзки - Бехтеево СНТ | 6 сот. | 840 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бехтеево д. | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бехтеево д. | 10 сот. | 935 000 | 93 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бехтеево д. | 15,2 сот. | 5 200 000 | 342 105 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бехтеево д. | 9,2 сот. | 2 190 000 | 238 043 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бехтеево д. | 17,5 сот. | 8 750 767 | 500 044 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бехтеево д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бехтеево д. | 15 сот. | 4 800 000 | 320 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 120 000 / 165 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 656 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 473 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 290 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 925 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -295 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Заречное СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | 31,7 м² | 4,6 сот. | 3 600 000 | 113 565 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.9 км | 30,7 м² | 7 сот. | 4 350 000 | 141 694 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Бехтеево д. | 25 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Уварово СНТ | 30 м² | 6,5 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | 33 м² | 7 сот. | 7 600 000 | 230 303 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.1 км | Введенское с. | 31 м² | 6,5 сот. | 4 100 000 | 132 258 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Московский Трамвайщик СНТ | 33,3 м² | 7,8 сот. | 2 500 000 | 75 075 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Шишкино д. | 30 м² | 8 сот. | 4 100 000 | 136 667 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | 30 м² | 4 сот. | 4 950 000 | 165 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.07.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок (6 соток) с домом и двумя хоз. постройками примерно в 40 км от Москвы (МКАД) по Каширскому шоссе. На автомобиле (дорога А105) в сторону Домодедово- Лямцино- Житнево- Бехтеево- СНТ "Три берёзки". Электричкой: Павелецкое направление до станции ДАНИЛОВО (52 км), откуда пешком 20 мин (просёлок, мимо КП "Бехтеево", КП Южный мыс-2, с которым граничит СНТ. С 3-х сторон по границе -лес. На участке плодовые деревья (3 яблони, 2 сливы), кусты ягод, цветы. Отдельно, у забора с КП Южный мыс-2 стоят 2 хоз. постройки: закрытый хозблок с инвентарём, сбоку от которого- раковина с подводкой воды. Недалеко хозпостройка с 2 входами (отдельные входы в туалет и душевую с водонагревателем). На границе участка магистральный водопровод с подводкой воды в туалет, душевую, уличную раковину, к шлангу водополива. В 20 м от дома- колодец с водой. Для питья в доме 19 л баллон с помпой. ДОМ: в тамбуре (при входе) - гардеробная и 2 холодильника (1-рабочий, второй- двухкамерный INDESIT требует замены компрессора), электрощитовая. Далее- холл с кухней (электроплита настольная, СВЧ, электрочайник, много посуды), раковина с бачком для подогрева воды. Диван, стол, стулья, телевизор с приставкой (рабочие, но требуют настройки). Окна - на 3 стороны (по бокам- на соседние участки и на забор соседнего КП). На 2-й этаж ведёт лестница, но там нет спальных мест, по бокам закрытые ниши для хранения (электрика, сантехника, бытовая техника). Из холла проход в первую комнату-спальню (полуторная кровать), напольный кондиционер, телевизор с приставкой (рабочие), гардероб, тумба, стеллаж с СД кассетами (фильмы), два окна - одно на дорогу, второе- на соседний участок 7. Из этой комнаты дверь во вторую комнату: небольшой диван-кровать, стол, шкаф, окно - на дорогу. На тыльной стороне фасада установлена антенна с разводкой в холл и первую комнату. Расположение участка 8: слева участок 7 - супруги-пенсионеры, спокойные, культурные, облагораживают свой участок, справа участок 9 хозяин один, редко бывает. На третьей - граница с коттеджным посёлком "Южный мыс-2". Участок с домом и двумя хоз. постройками продаётся со всей мебелью, хоз. инвентарём и садовыми принадлежностями (газонокосилка, инструмент, запасные стройматериалы). Покупатель подписывают со мной письменный Договор, в котором оговаривается порядок, условия и сроки вывоза ненужных покупателю предметов и оборудования, а также процедура оплаты. После получения продавцом 100% стоимости по Договору купли-продажи происходит передача земельного участка с домом, хозяйственными постройками, недвижимым имуществом, всех ключей от дома и хозяйственных построек, брелков от въездных ворот СНТ, квитанций по оплате членских взносов и платежей, после чего составляется и подписывается передаточный акт.