Каширское ш., 90 км от МКАД
Колычево с., Ступино гор. округ
Дом 54 м², участок 10 сот., 2026 год.
Цена 3,35 млн ₽; цена не менялась с 31.10.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 63 %
Земля ≈110 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,1 млн → дом ≈2,25 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 34 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,85 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,83 млн / целевая ≈2,55 млн / пессимист. ≈2,26 млн → от пессимистичной прибыль −1,66 млн ₽, маржа −74 %, ROI −42 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Колычево ≈2,4 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20692
Рейтинг 13/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 110 096 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 101 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 249 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 648 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Колычево с. | 24 сот. | 3 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Колычево с. | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Колычево с. | 13 сот. | 1 950 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Колычево с. | 4,1 сот. | 1 600 000 | 390 244 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Колычево с. | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Колычево с. | 20 сот. | 1 600 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Колычево с. | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Колычево с. | 7,2 сот. | 1 090 000 | 151 389 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Колычево с. | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Верзилово с. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 000 / 49 107 / 63 636 |
| цена объекта | 3 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 847 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 829 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 688 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 546 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 263 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 664 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −74 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Металлург-9 СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 40 741 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Шматово д. | 55 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 63 636 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Жилево пгт | 54 м² | 9 сот. | 4 000 000 | 74 074 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Гвоздика СНТ | 56 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 44 643 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Солнышко СНТ | 52,7 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 52 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Березка СНТ | 58 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 50 862 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Юг СНТ | 55 м² | 7,5 сот. | 2 800 000 | 50 909 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Ласточка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 699 999 | 34 000 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Металлург-3 СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 40 741 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Лесная Поляна СНТ | 56 м² | 7 сот. | 2 750 000 | 49 107 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.10.2026 | 3 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
продаю 10 сот с новым домом 55м2,2эт. Свет в доме,газ 50м, подъезд хороший. Автобусная остановка в 2 мин пешком. Школа,новый детский сад, сетевые магазины 15 мин. Собственник.