Каширское ш., 74 км от МКАД
Протасово д., Ступино гор. округ
Дом 120,6 м², участок 5,8 сот., дерево, 2025 год.
Цена 3,35 млн ₽; цена не менялась с 12.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 61/100 · уверенность 63 %
Земля ≈146 тыс. ₽/сот. × 5,8 сот. = 845 тыс. → дом ≈2,5 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 86 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈2,41 млн, покупка после торга ≈2,85 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈11,31 млн / целевая ≈10,18 млн / пессимист. ≈9,05 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,79 млн ₽, маржа 42 %, ROI 72 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Шугарово ≈10,5 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20691
Рейтинг 61/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 6.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.1 |
| участок | 5 | 16 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 145 696 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 845 000 ₽ (5,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 505 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 771 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Протасово д. | 9,6 сот. | 2 000 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Протасово д. | 10 сот. | 3 100 000 | 310 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Ивановское д. | 10 сот. | 1 450 000 | 145 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Ивановское д. | 12 сот. | 2 800 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ивановское д. | 16 сот. | 4 300 000 | 268 750 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Протасово д. | 20,3 сот. | 3 000 000 | 147 783 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Протасово д. | 8,5 сот. | 850 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Протасово д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ивановское д. | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Протасово д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 412 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 85 750 / 93 099 / 103 791 |
| цена объекта | 3 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 847 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 11 310 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 744 000 ₽ |
| продажа: целевая | 10 179 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 9 048 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 788 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 72 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | Шелково Парк КП да: «ванные» + «отделка» | 120 м² | 6 сот. | 10 290 000 | 85 750 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Шелково ТСН да: «ванные» + «отделка» | 120 м² | 6 сот. | 10 990 000 | 91 583 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Шелково Парк КП да: «душевой» + «под ключ» | 128 м² | 6 сот. | 15 000 000 | 117 188 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Гринвуд ТСН да: «ванная» + «отделки» | 110,8 м² | 6 сот. | 11 500 000 | 103 791 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Святые источники ТСН да: «санузла» + «ремонт» | 130 м² | 6 сот. | 12 300 000 | 94 615 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 3 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается к продаже дом из бруса (2025 г.) 120,6 кВ.м на земельном участке общей площадью 5,8 соток в д.Протасово Ступинского района,это не просто участок земли, это ваш личный оазис спокойствия и гармонии, расположенный всего в 69 км от Москвы (27 км до Ступино,) Перед вами новый дом из бруса 150 мм, спроектированный для постоянного проживания (79 м, площадь застройки 120,6 м2). Фундамент выполнен надёжно сваи установлены на глубине промерзания. Крыша покрыта современной металлочерепицей. Дом не доделан внутри, что является его главным преимуществом! Вы получаете чистый холст, на котором можно реализовать любые дизайнерские идеи и создать интерьер своей мечты без необходимости ломать старое. Планировку дома можно подробно изучить в галерее . На участке имеется бытовка, где можно комфортно разместиться на время строительства или ремонта. Участок крайний , правильной формы в окружении хвойных деревьев . Соседи есть только с одной стороны, но их совершенно не видно. Межевание участка проведено. Удобный съезд с трассы,участку асфальтированный подъезд,собственное асфальтированное просторное парковочное место ! Жизнь здесь сочетает тишину природы и удобство городской логистики: До станции Михнево всего 15 минут на автомобиле, оттуда на электричке до Москвы . Также ходит общественный транспорт. В шаговой доступности расположены магазины, аптека, школа и детский сад. Работает доставка Ozon и Wildberries. Здесь есть всё необходимое для полноценной жизни: Спорт и досуг: работает современный спортивный комплекс с футбольным полем и тренажёрами, а для детей оборудованы игровые площадки. Есть библиотека и Дом культуры. Функционирует фельдшерско-акушерский пункт, предоставляющий первичную помощь. В деревне протекает живописная река Сосенка. Здесь можно насладиться рыбалкой, прогулками и свежим воздухом. Это уникальное предложение возможность жить как в деревне, имея все удобства города. Фото не передают той атмосферы умиротворения, которая царит здесь. Приглашаем вас приехать и увидеть всё своими глазами! Видео участка и дома по запросу .