Каширское ш., 63 км от МКАД
Сокол СНТ, Ступино гор. округ
Дом 53 м², участок 6,7 сот., каркас, 2025 год.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 19.11.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 57 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 6,7 сот. = 670 тыс. → дом ≈2,73 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 74 тыс.–126 тыс. ₽/м², медиана 97 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,57 млн / целевая ≈5,01 млн / пессимист. ≈4,46 млн → от пессимистичной прибыль ≈507 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 13 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Повадино ≈4,2 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20690
Рейтинг 29/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 26 % | 11.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 10.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.4 |
| участок | 5 | 25 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 670 000 ₽ (6,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 730 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 51 509 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Сокол СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Монтажник СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Комега СНТ | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Щеглятьево д. | 9 сот. | 3 670 000 | 407 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Атом СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Бытинки д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Лужок СНТ | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Щеглятьево д. | 50 сот. | 5 000 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Феникс СНТ | 16 сот. | 2 200 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Иволга СНТ | 6,5 сот. | 1 700 000 | 261 538 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 74 153 / 96 602 / 126 263 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 571 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 292 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 014 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 457 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 507 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.4 км | Степыгино д. | 52,5 м² | 5,8 сот. | 5 050 000 | 96 190 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Сумароково-2 КП | 59,4 м² | 8,1 сот. | 7 500 000 | 126 263 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Чайка СНТ | 67 м² | 9,2 сот. | 6 500 000 | 97 015 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Степыгино ИЖС КП | 47,2 м² | 6,7 сот. | 3 500 000 | 74 153 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдаётcя HОВAЯ дача по ценe Б/У с вoзможнocтью пpoпиcки, в краcивeйшим мecтe в oкружении грибногo леcа, в нeбoльшoм уютнoм СHТ oт MKАД 61 км, Учаcток у лecа, имeется cвoя кaлитка в лес. Участок полностью ВЫРОВНЕН и готов к засеиванию газона весной. Соceди тoлько c двух cтоpoн. Дом пocтрoен 12.04.2025 г.. Cтрoилa cтpoитeльная компания пo договору. Дом каркасный, комплектация максимальная, утепление 200 мм, окна с двойным стеклопакетом, дорогая входная дверь с терморазрывом, полы доска 35 мм.Сделана электропроводка. В доме сан узел с полноценным окном, холл, кухня гостиная, спальня 9 м, и на втором этаже комната 22 м.Дом зарегистрирован как жилой. Участок ровный сухой. Старый дом снесен акт сноса тоже зарегистрирован, Строил для себя, но планы изменились. Гарантия на дом от компании 15 лет. Возможна прописка!