Каширское ш., 62 км от МКАД
Лужок СНТ, Ступино гор. округ
Дом 91,8 м², участок 10 сот., дерево, 2005 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 08.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 70/100 · уверенность 63 %
Земля ≈138 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,38 млн → дом ≈2,12 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 126 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 132 тыс.
Ремонт ≈1,74 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈12,03 млн / целевая ≈10,83 млн / пессимист. ≈9,63 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,92 млн ₽, маржа 51 %, ROI 104 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; нет септика (туалет вне дома); отопление — нет; в описании: колодец, газ.
До ст. Повадино ≈5,9 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20686
Рейтинг 70/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 70 % | 4.3 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 137 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 375 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 125 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 148 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Севастополь-2 СНТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ветеран СНТ | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Север СНТ | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Светлана СНТ | 9 сот. | 2 450 000 | 272 222 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Надежда-1 СНТ | 5 сот. | 5 450 000 | 1 090 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Атом СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Феникс СНТ | 16 сот. | 2 200 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Север СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Комега СНТ | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Полушкино д. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 91,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 736 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 125 967 / 132 140 / 150 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 12 032 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 11 430 000 ₽ |
| продажа: целевая | 10 829 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 9 626 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 915 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 104 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Бершово Поле ТСН да: «санузел» + «мебелью» | 90 м² | 10 сот. | 12 300 000 | 136 667 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Гринвуд ТСН да: «ванные» + «мебелью» | 90 м² | 9,1 сот. | 13 500 000 | 150 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Шелково Вилладж КП да: «санузла» + «отделке» | 91,8 м² | 10 сот. | 11 715 000 | 127 614 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Васькино пос. да: «все удобства в доме» + «теплыми полами» | 90,5 м² | — | 11 400 000 | 125 967 | снято (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Солнечная Поляна КП да: «санузел» + «отделка» | 88 м² | 9 сот. | 6 450 000 | 73 295 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Отличный ухоженный участок, ровный, мягкий дерн, разные ягодные кустарники, плодоносные деревья яблоня, слива ,так же есть туйи и береза. Дом годен к проживанию как дача в летний период. Душевая и туалет на улице. Доступность автобусной остановке , продовольственный магазин. На участке есть летний водопровод , плюс колодец .Газ подведён к границе СНТ . Без торга.