Каширское ш., 70 км от МКАД
Шугарово-6 СНТ, Ступино гор. округ
Дом 31 м², участок 8 сот., каркас, 2013 год.
Цена 3,5 млн ₽, поднимали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 09.07.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 68 %
Земля ≈152 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,21 млн → дом ≈2,29 млн ₽, 74 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 55 тыс.–147 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,91 млн / целевая ≈2,62 млн / пессимист. ≈2,33 млн → от пессимистичной прибыль −1,27 млн ₽, маржа −55 %, ROI −35 %.
Коммуникации: колодец; отопление — нет; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Шугарово ≈2,1 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20684
Рейтинг 19/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 9.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 151 562 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 212 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 288 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 73 806 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Реставратор СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Солнечное СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Надежда-2 СНТ | 7,5 сот. | 1 900 000 | 253 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фортуна СНТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дубрава СНТ | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Янтарь СНТ | 8 сот. | 999 000 | 124 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | А-108 309-й км | 25 сот. | 4 000 000 | 160 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | А-108 309-й км | 32 сот. | 8 320 000 | 260 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Шугарово СНТ | 12 сот. | 2 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Астра СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 31 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 000 / 92 002 / 146 667 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 909 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 764 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 618 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 327 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 268 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.5 км | Савино д. | 40 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 72 500 | снято (цена объявления) 14.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Торбеево ИЖС КП | 32 м² | 5 сот. | 3 500 000 | 109 375 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Чернышово-2 СНТ | 32 м² | 8 сот. | 2 099 000 | 65 594 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Останково д. | 27,7 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 90 253 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Калянино д. | 32 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 93 750 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Жилево пгт | 30 м² | 8 сот. | 4 400 000 | 146 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Ромашка СНТ | 34,5 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 69 565 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Мед КП | 30 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Гремячий СНТ | 30 м² | 4,8 сот. | 1 650 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Лисичкино КП | 30,1 м² | 7 сот. | 3 299 000 | 109 601 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 05.09.2026 | 3 500 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию представлена к продаже дача в городском округе Ступино, вблизи села Шугарово, в СНТ Шугарово-2. Дом 2-х этажный с площадью 31 кв.м., терраса 10 кв.м. Назначение: нежилое. Фундамент: ленточный, Стены: каркасные, внутренняя отделка деревянная вагонка, наружная отделка сайдинг. Окна ПВХ.Крыша: металлические листы. На перовом этаже дома: 1 спальная комната, холл, лестница на второй этаж, на втором этаже дома: 1 спальня комната. Земельный участок 8 соток, правильной прямоугольной формы. Участок огорожен по всему периметру забором из металлического проф.листа, облагорожен. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для садоводства. Также на участке располагается бытовка-кухня, душ, беседка, хозблок, туалет уличный и гараж. Плодовые деревья и кустарники.Коммуникации: электричество 5 кВт, выгребная яма, колодец, электрическая и газовая плиты, газовая плита работает от газового балона.Товарищество располагается в 65 км от мкад по трассе м4 Дон или старокаширскому шоссе шоссе, асфальтированный подъезд. Проезд в СНТ через автоматические ворота. В товариществе порядком 180 домов. Многие проживают постоянно. Экологически чистое место, нет никаких производств рядом. До ж/д станции Шугарово 10 минут пешком. В селе вся инфраструктура, магазины, почта, маркетплейсы. Документы оформлены надлежащим образом, земля и все строения в собственности. Один взрослый собственник. Свободная продажа. ТОРГ УМЕСТЕН!