Каширское ш., 66 км от МКАД
Петрищево д., Ступино гор. округ
Дом 50 м², участок 12 сот., дерево, 2012 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 09.07.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 57 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 854 тыс. → дом ≈2,65 млн ₽, 53 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 34 тыс.–170 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,1 млн / целевая ≈2,79 млн / пессимист. ≈2,48 млн → от пессимистичной прибыль −1,5 млн ₽, маржа −60 %, ROI −38 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Усады-Окружные ≈6,3 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20682
Рейтинг 19/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 135 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 9.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 4.3 |
| участок | 5 | 73 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 854 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 646 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 52 920 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Петрищево д. | 7,5 сот. | 601 600 | 80 213 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Петрищево д. | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Петрищево д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Петрищево д. | 7,5 сот. | 560 000 | 74 667 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Петрищево д. | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Петрищево д. | 9 сот. | 3 600 000 | 400 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Петрищево д. | 16 сот. | 1 450 000 | 90 625 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Макеево д. | 5 сот. | 550 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Макеево д. | 6 сот. | 660 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Макеево д. | 5,1 сот. | 350 000 | 68 627 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 021 / 60 272 / 170 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 097 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 942 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 787 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 478 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 497 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −60 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Сумароково д. | 50 м² | 10 сот. | 7 350 000 | 147 000 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Гридюкино д. | 48,5 м² | 12 сот. | 1 650 000 | 34 021 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Михайловское с. | 50 м² | 10 сот. | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Якорь СНТ | 50 м² | 6,1 сот. | 1 750 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Михнево пгт | 51 м² | 12 сот. | 7 500 000 | 147 059 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Зодчий СНТ | 56 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Центральная Поляна СНТ | 50,5 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 49 505 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Реставратор СНТ | 50 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 170 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Каширское шоссе 75-й км | 50 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Север СНТ | 47,9 м² | 10 сот. | 2 900 000 | 60 543 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом уютный, теплый, участок 12 соток, правильной формы, ровный, огорожен со всех сторон. Соседи с двух сторон. До деревни асфальтированный подъезд, по деревне щебенка, в зимнее время дорогу чистят. Рядом лес, большое чистое озеро. Тихое и спокойное место, с прекрасной природой. Инфраструктура в десяти минутах в Михнево, школы, ДС, ТРЦ, Поликлиника, рынок, все для круглогодичного проживания. ЖД станция. Документы все в порядке, один взрослый собственник. Без обременений. Полная стоимость.