Каширское ш., 82 км от МКАД
Жилево пгт, Ступино гор. округ
Дом 59,1 м², участок 5,6 сот., кирпич, 1961 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 04.11.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 64 %
Земля ≈304 тыс. ₽/сот. × 5,6 сот. = 1,7 млн → дом ≈1,8 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 31 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,23 млн / целевая ≈2 млн / пессимист. ≈1,78 млн → от пессимистичной прибыль −2,28 млн ₽, маржа −128 %, ROI −56 %.
Коммуникации: газ — по границе; отопление — печь.
До ст. Жилёво ≈0,6 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20680
Рейтинг 16/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 7 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 15 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 27 % | 4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 303 998 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 702 000 ₽ (5,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 798 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 423 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Жилево пгт | 33 сот. | 13 000 000 | 393 939 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Жилево пгт | 48 сот. | 15 360 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Жилево пгт | 8 сот. | 4 400 000 | 550 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жилево пгт | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Жилево пгт | 7,5 сот. | 2 300 000 | 306 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Жилево пгт | 13,5 сот. | 4 100 000 | 303 704 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Жилево пгт | 12,7 сот. | 6 390 000 | 503 150 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Жилево пгт | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Жилево пгт | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Жилево пгт | 8,2 сот. | 2 500 000 | 304 878 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 59,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 082 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 159 / 45 493 / 76 517 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 225 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 114 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 002 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 780 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 277 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −128 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Металлург-9 СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 40 741 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Скиф СНТ | 61 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 73 770 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Шугарово с. | 59,8 м² | 4 сот. | 1 950 000 | 32 609 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Южное СНТ | 56 м² | 7,5 сот. | 3 000 000 | 53 571 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Союзгипролесхоз СНТ | 69 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 31 159 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ласточка СНТ | 75,8 м² | 7 сот. | 5 800 000 | 76 517 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Ситенка СНТ | 47,7 м² | 8,2 сот. | 2 170 000 | 45 493 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 3 500 000 |
Описание
Вашему вниманию предлагается дом в поселке Жилёво (городской округ Ступино). О ДОМЕ. Состоит из трех комнат и террасы, есть помещения для будущего санузла. Газ по границе участка. Толстые стены, ленточный фундамент, крыша железная. Требует ремонта и проведения коммуникаций. В остальном прекрасное место как для проживания, так и для дачного отдыха. Асфальтированный подъезд. Участок 5,6 соток, прямоугольной формы, сухой, ровный. О ЖИЛЁВО. Поселок обжитой, с развитой инфраструктурой. Для вас в шаговой доступности Магнит, Пятерочка, аптеки, школа в 1 минуте ходьбы от дома, станция Жилёво в 10 минутах ходьбы, храм, Дом культуры, почта, хозяйственно-строительные магазины и многое другое. До Москвы электричка 1-1,5 часа в зависимости от вида электрички. До Ступино 10 минут. Учитывая состояние дома и возможные вложения - готовы сделать скидку реальному покупателю. Свободная продажа. Оперативный показ. Звоните, пишите (отвечаю быстро), уважаемые покупатели. Представитель собственника - Оксана.