Новорязанское ш., 75 км от МКАД
Пески-2 СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 20 м², участок 6 сот., газоблок.
Цена 1,35 млн ₽, поднимали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 24.08.2025.
Рейтинг 17/100 · уверенность 52 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 368 тыс. → дом ≈982 тыс. ₽, 49 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 29 тыс.–132 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,41 млн / целевая ≈1,27 млн / пессимист. ≈1,13 млн → от пессимистичной прибыль −416 тыс. ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Пески ≈0,9 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2068
Рейтинг 17/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 8.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 368 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 982 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 49 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Пески-2 СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Пески-2 СНТ | 9 сот. | 380 000 | 42 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Губастово д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пески пгт | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пески СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Пески СНТ | 6 сот. | 2 462 400 | 410 400 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Губастово д. | 8 сот. | 2 150 000 | 268 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Пески пгт | 8,3 сот. | 2 000 000 | 240 964 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Губастово д. | 17 сот. | 1 500 000 | 88 235 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Губастово д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 571 / 79 666 / 132 500 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 414 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 343 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 273 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 131 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -416 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7 км | 20 м² | 5 сот. | 750 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.1 км | Рождественка д. | 18,2 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 109 890 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Ягодка СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 132 500 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Хорлово пгт | 21 м² | 6 сот. | 600 000 | 28 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | 20 м² | 4 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 18.1 км | 20 м² | 6,5 сот. | 600 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 15.1 км | 15 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 15.3 км | Исаково д. | 15 м² | 6 сот. | 1 490 000 | 99 333 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.08.2025 | 1 200 000 | история площадки |
| 27.03.2026 | 1 350 000 (+150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача Снт Пески-2 Дом блочный, заведен свет. Участок по документам 6 соток по факту 8. Участок ровный правильной формы, огорожен профилем и рабицей. Снт расположен недалеко от ж/д ст. Пески, асфальтированный подъезд. В Снт есть карьерные озера для купания. Красивая ухоженная территория. Показ по договоренности в удобное для Вас время.