Каширское ш., 9 км от МКАД · земля с домом
Солнечный Остров мкр., Ленинский гор. округ
Дом 80 м², участок 1 сот.
Дом по описанию: «в объявлении площадь дома 80 м²»
Цена 2,95 млн ₽; цена не менялась с 07.11.2026.
Рейтинг 76/100 · уверенность 59 %
Земля ≈775 тыс. ₽/сот. × 1 сот. = 775 тыс. → дом ≈2,17 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 62 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 102 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,03 млн / целевая ≈7,22 млн / пессимист. ≈6,42 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,31 млн ₽, маржа 36 %, ROI 56 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Заводская ≈4,1 км по прямой; до МКАД 9 км, на машине ≈16 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20663
Рейтинг 76/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 5.4 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 37 % | 5.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 775 312 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 775 000 ₽ (1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 175 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 188 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Солнечный Остров мкр. | 6,4 сот. | 5 000 000 | 781 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный Остров мкр. | 12,8 сот. | 8 999 999 | 703 125 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный Остров мкр. | 4 сот. | 4 650 000 | 1 162 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мисайлово пгт | 4,2 сот. | 2 600 000 | 619 048 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Остров мкр. | 3,2 сот. | 3 299 999 | 1 031 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мисайлово пгт | 30 сот. | 24 000 000 | 800 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 15 сот. | 11 599 999 | 773 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | Солнечный Остров мкр. | 6,3 сот. | 6 400 000 | 1 015 873 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мисайлово пгт | 10 сот. | 8 599 999 | 860 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Остров мкр. | 10 сот. | 7 899 999 | 790 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 375 / 101 732 / 116 667 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 026 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 625 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 223 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 421 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 313 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Картино д. | 80 м² | 1 сот. | 4 990 000 | 62 375 | снято (цена объявления) 24.05.2026 | сохраненная копия |
| 0.7 км | Солнечный Остров мкр. | 84 м² | 1 сот. | 8 000 000 | 95 238 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Солнечный Остров мкр. | 84 м² | 1 сот. | 9 800 000 | 116 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Солнечный Остров мкр. | 86,1 м² | 1,5 сот. | 8 000 000 | 92 915 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Солнечный Остров мкр. | 92,4 м² | 1 сот. | 10 000 000 | 108 225 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Сапроново д. | 84,8 м² | — | 6 950 000 | 81 958 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мисайлово пгт | 95 м² | 1,1 сот. | 11 000 000 | 115 789 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Шестово д. | 86,6 м² | 0,9 сот. | 9 700 000 | 112 009 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Красково дп | 76,9 м² | 1,5 сот. | 8 399 000 | 109 220 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Томилино пгт | 75 м² | 1,1 сот. | 4 800 000 | 64 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.11.2026 | 2 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 2 950 000 |
Описание
1/4 двух этажного дом, (40 м. Кв на первом этаже+40м кв на втором этаже),Московская обл., Ленинский г.о., мкр-н Солнечный Остров, ул. Свободы