Каширское ш., 83 км от МКАД
Алеево-2 д., Ступино гор. округ
Дом 45 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 1,69 млн ₽, снижали с 1,79 млн; первая цена 1,79 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 66 %
Земля ≈264 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,58 млн → дом ≈105 тыс. ₽, 2 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 37 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,44 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,46 млн / целевая ≈2,22 млн / пессимист. ≈1,97 млн → от пессимистичной прибыль −266 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
Коммуникации: центральный водопровод; свет — есть.
До ст. Жилёво ≈2,3 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20660
Рейтинг 31/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 37 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 264 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 585 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 105 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 333 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Жилево пгт | 12,7 сот. | 6 390 000 | 503 150 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Жилево пгт | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Савино д. | 12 сот. | 2 950 000 | 245 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Жилево пгт | 8 сот. | 3 200 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Жилево пгт | 4,3 сот. | 1 650 000 | 383 721 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Жилево пгт | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Жилево пгт | 7,5 сот. | 2 300 000 | 306 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Жилево пгт | 33 сот. | 13 000 000 | 393 939 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Жилево пгт | 48 сот. | 15 360 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Псарево д. | 15 сот. | 1 900 000 | 126 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 000 / 57 727 / 74 074 |
| цена объекта | 1 690 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 436 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 463 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 340 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 217 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 970 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -266 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Алеево д. | 45 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 44 222 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Вишневый Сад СНТ | 44 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 67 045 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Тишково д. | 39,2 м² | 4,2 сот. | 1 500 000 | 38 265 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Вишневый Сад СНТ | 49,7 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 59 356 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Вишневый Сад СНТ | 49,7 м² | 7 сот. | 2 950 000 | 59 356 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Нефтяник-2 СНТ | 41 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 56 098 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Скиф СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 37 000 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Жилево пгт | 54 м² | 9 сот. | 4 000 000 | 74 074 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | 44,3 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 59 819 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.1 км | Машиностроитель-4 СНТ | 43 м² | 4 сот. | 1 651 000 | 38 395 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 1 790 000 | история площадки |
| 16.08.2026 | 1 690 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 690 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в СНТСН Жилево, деревня Алеево -2, Ступинский район. Участок 6 соток, дом 45 кв м., хоз пристройка, теплица. На участке плодовые деревья и кустарники, теплица для выращивания овощей. Дом в жилом состоянии, есть вся необходимая мебель и техника (столы, диваны, кровати, шкафы, стулья, холодильник, газовая плита). Имеется бойлер и ванная комната. Участок расположен в высоком солнечном месте. Рядом лес, озеро, пляж. По всему СНТ асфальтовое покрытие (асфальтовый подъезд непосредственно к дому), зимой чистят дороги. На территории СНТ есть летний магазинчик. Проведено межевание. Отличная транспортная доступность (электричка, трасса М4). Проведено электричество и летний централизованный водопровод. Планируется скорая магистральная газификация СНТ. 1 взрослый собственник. Документы готовы к сделке.