Каширское ш., 66 км от МКАД · земля с домом
Дружба ГПЗ-1 СНТ, Ступино гор. округ
Участок 7 сот., щитовой.
Дом по описанию: «На участке есть две постройки: щитовой домик под снос и еще один летний домик, требующий внимания.»
Цена 850 тыс. ₽; цена не менялась с 28.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 65/100 · уверенность 62 % · по фото: дом 2, участок 4, окружение 8, WOW 6
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 529 тыс. → дом ≈321 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 42 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈722 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,58 млн / целевая ≈2,33 млн / пессимист. ≈2,07 млн → от пессимистичной прибыль ≈644 тыс. ₽, маржа 31 %, ROI 45 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈40 м².
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. Усады-Окружные ≈4,9 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20655
Рейтинг 65/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 92 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 90 % | 28.2 |
| WOW | 10 | 56 % | 5 |
| дом | 5 | 11 % | 0.5 |
| сад | 5 | 33 % | 1.5 |
| МКАД | 15 | 49 % | 6.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 3.5 |
| участок | 5 | 27 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 91 % | 9.8 |
| окружение | 10 | 78 % | 6.9 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 2.2 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 2 | щитовые постройки в аварийном состоянии, под снос или капитальный ремонт |
| участок и сад | 4 | участок зарос травой, есть плодовые деревья и кустарники |
| окружение | 8 | лес рядом, живописное место, хороший заезд и инфраструктура СНТ |
| WOW | 6 | высокий потенциал за счет локации и возможности построить новый дом |
Отличная локация и природа, но дома требуют практически полной замены или сноса. модель max-code, фото: 4, 09.11 03:03
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 580 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 529 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 321 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 025 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Мослифт СНТ | 10 сот. | 4 550 000 | 455 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | ИНЭОС СНТ | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Завод имени 1 Мая СНТ | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Родник СНТ | 6,5 сот. | 850 000 | 130 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ольгино ДНП | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ольгино д. | 9,4 сот. | 550 000 | 58 511 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ольгино д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ольгино д. | 9,4 сот. | 600 000 | 63 830 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Крона СНТ | 5,6 сот. | 1 000 000 | 178 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ольгино ДНП | 9,7 сот. | 750 000 | 77 320 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈40 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 222 / 66 142 / 96 667 |
| цена объекта | 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 722 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 583 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 454 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 325 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 066 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 643 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 45 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈40 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Варшавское СНТ | 40 м² | 10 сот. | 2 300 000 | 57 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Дубрава СНТ | 38,1 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 65 617 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Лужок СНТ | 35 м² | 10 сот. | 2 100 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Горки д. | 38 м² | 8,3 сот. | 2 450 000 | 64 474 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Елочка ВНИИТС СНТ | 30 м² | 5,9 сот. | 2 900 000 | 96 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Долина СНТ | 35 м² | 10 сот. | 2 700 000 | 77 143 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Мещерское СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 999 900 | 74 998 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Вита СНТ | 48 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Маринино пос. | 46,6 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 75 107 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Старый Спас СНТ | 45 м² | 7 сот. | 1 900 000 | 42 222 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.10.2026 | 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам не участок, а сказку! находится в СНТ недалеко от Москвы (35 мин)в ступинском районе. Место-сказка! Участок ровный правильной формы. На участке есть две постройки: щитовой домик под снос и еще один летний домик, требующий внимания. Есть электричество и центральный летний водопровод. На участке растут плодовые деревья и кустарники. Заезд в поселок круглогодичный, дороги чистят, мусор вывозят. Вокруг поселка лес, место тихое и живописное, располагает к отдыху. Документы готовы, быстрый выход на сделку, по документам-один собственник более 5-лет. Успейте купить, пока ваши деньги не покатились в камень. Звоните и смотрите!