Новорязанское ш., 80 км от МКАД
Полет СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 11.09.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 55 %
Земля ≈66 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 395 тыс. → дом ≈1,41 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 16 тыс.–47 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,65 млн / целевая ≈1,48 млн / пессимист. ≈1,32 млн → от пессимистичной прибыль −1,11 млн ₽, маржа −85 %, ROI −46 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; отопление — печь; в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Конев Бор ≈4,4 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2064
Рейтинг 21/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 114 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 395 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 405 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 417 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Водолей СТ | 7,8 сот. | 999 999 | 128 205 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Водолей СТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Осинка СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | Паньшино д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Паньшино д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Шелухино д. | 6 сот. | 220 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Нижнее Хорошово с. | 15,4 сот. | 1 690 000 | 109 740 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Хорошово-1 СПК | 50 сот. | 8 000 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Нижнее Хорошово с. | 12 сот. | 1 290 000 | 107 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 408 / 34 444 / 46 774 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 645 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 563 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 480 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 316 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 114 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −85 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.1 км | Взлет СНТ | 57,9 м² | 6 сот. | 950 000 | 16 408 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Дружба-7 СНТ | 62 м² | 7 сот. | 2 900 000 | 46 774 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Отрадное СНТ | 45 м² | 5,9 сот. | 1 550 000 | 34 444 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом всесезонного использования, двухэтажный, утепленный. Печь, камин. Поэтажный план прилагается в фотографиях. Лестница на второй этаж поворотная. Кухня в доме: газовая плита, печь. Фундамент ленточный на глубину промерзания. Просторная терраса. Вода подведена в дом. Бойлер. Водоотведение септик (установлен жироуловитель). Колодец. Санузел: раздельный деревянный каркасный- отдельная постройка на участке. Душевая кабина обогревается. Хозблок: деревянный каркасный. Телевидение. Антенна для усиления сигнала сотовой связи. Летняя кухня~ 4х4м с газвой плитой. Фруктовые деревья.