Каширское ш., 63 км от МКАД · земля с домом
Долина СНТ, Ступино гор. округ
Участок 10 сот.
Дом по описанию: «Сухой и ровный, посажены плодовые деревья и кустарники!на участке дачный домик, уютный, предназначен для ночевки в летнее время.»
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 21.10.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 51 % · по фото: дом 4, участок 6, окружение 8, WOW 3
Земля ≈68 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 681 тыс. → дом ≈1,32 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 55 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,6 млн / целевая ≈2,34 млн / пессимист. ≈2,08 млн → от пессимистичной прибыль −218 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈30 м².
Коммуникации: не указаны.
До ст. Михнево ≈2,3 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20635
Рейтинг 32/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 78 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 22 % | 2.3 |
| дом | 5 | 33 % | 1.8 |
| сад | 5 | 56 % | 2.9 |
| МКАД | 15 | 53 % | 8.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 5.1 |
| участок | 5 | 55 % | 2.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | 78 % | 8.2 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 4 | маленький летний домик, состояние неясное |
| участок и сад | 6 | есть грядки, деревья и плодовые кустарники |
| окружение | 8 | экологически чистый район, окружение лесов |
| WOW | 3 | низкий потенциал из-за малого размера строения |
Хороший участок в лесу, но дом слишком мал для серьезного флиппинга. модель max-code, фото: 4, 09.11 09:20
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 681 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 319 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 967 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Лужки СНТ | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Манометр СНТ | 8,1 сот. | 1 850 250 | 228 426 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Михнево пгт | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Михнево пгт | 6 сот. | 510 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Михнево пгт | 6 сот. | 680 000 | 113 333 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Михнево пгт | 8,2 сот. | 778 050 | 94 884 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Михнево пгт | 7,5 сот. | 780 000 | 104 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Михнево пгт | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Нефтяник СНТ | 6 сот. | 655 000 | 109 167 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Михнево пгт | 8 сот. | 540 000 | 67 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈30 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 000 / 83 706 / 109 601 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 602 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 472 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 342 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 082 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -218 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈30 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Лужки СНТ | 30 м² | 5,1 сот. | 1 700 000 | 56 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Долина СНТ | 32 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 78 125 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Радуга-3 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 55 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Радуга-3 СНТ | 28 м² | 6,6 сот. | 1 650 000 | 58 929 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Лисичкино КП | 30,1 м² | 7 сот. | 3 299 000 | 109 601 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Проскурниково д. | 30 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 106 667 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Долина СНТ | 25,3 м² | 10 сот. | 2 499 000 | 98 775 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Константиновское с. | 28 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 89 286 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Новое Проскурниково КП | 30 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Долина СНТ | 35 м² | 10 сот. | 2 700 000 | 77 143 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.10.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок в экологически чистом районе подмосковья в окружении лесов! Сухой и ровный, посажены плодовые деревья и кустарники!на участке дачный домик, уютный, предназначен для ночевки в летнее время. Показы в любое время по договоренности! Участок ждет вас, не пропустите сезон посадок!