Каширское ш., 55 км от МКАД · земля с домом
Парижская Коммуна СНТ, Ступино гор. округ
Участок 8 сот.
Дом по описанию: «Дом и хозяйственные постройки в подарок, бонусом, дом пригоден для летнего проживания.»
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 04.11.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 57 % · по фото: дом 5, участок 3, окружение 6, WOW 4
Земля ≈93 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 741 тыс. → дом ≈2,26 млн ₽, 50 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 43 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,56 млн / целевая ≈3,2 млн / пессимист. ≈2,85 млн → от пессимистичной прибыль −605 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −17 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈45 м².
Коммуникации: газ — по границе; свет — есть.
До ст. Вельяминово ≈0,3 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20624
Рейтинг 27/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 92 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 33 % | 3 |
| дом | 5 | 44 % | 2 |
| сад | 5 | 22 % | 1 |
| МКАД | 15 | 64 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 4.5 |
| участок | 5 | 36 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | 56 % | 5 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 5 | старый деревянный дом, пригоден для летнего проживания |
| участок и сад | 3 | заросший участок с высокой травой и деревьями |
| окружение | 6 | развитая инфраструктура СНТ, близость к ж/д платформе |
| WOW | 4 | низкий потенциал, требует вложений в участок и дом |
Близко к транспорту и инфраструктуре, но требует серьезного благоустройства участка и обновления дома. модель max-code, фото: 4, 08.11 23:02
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 92 619 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 741 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 259 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 50 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Татариново с. | 6 сот. | 660 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Парижская Коммуна СНТ | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Татариново с. | 6,3 сот. | 633 000 | 100 476 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Татариново с. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Татариново с. | 6 сот. | 780 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Татариново с. | 6,4 сот. | 530 000 | 82 812 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Татариново с. | 7 сот. | 840 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Татариново с. | 10,3 сот. | 800 000 | 77 670 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Татариново с. | 6 сот. | 540 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вельяминово пос. | 6 сот. | 940 000 | 156 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈45 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 333 / 72 917 / 93 333 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 556 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 378 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 200 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 845 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -605 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈45 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Вельяминово-Юрьевка СНТ | 46 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 55 435 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Орехово СНТ | 45 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Толочаново д. | 46 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 86 957 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Толочаново д. | 48 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 72 917 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Созидатель СНТ | 45 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Дружба СНТ | 46,1 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 63 991 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Ильинское с. | 46 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 76 087 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Косино д. | 45 м² | 6 сот. | 3 950 000 | 87 778 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 7 км | Косино д. | 45 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 93 333 | в продаже 25.08.2026 | сохраненная копия |
| 3.4 км | Поздново д. | 42,2 м² | 9 сот. | 7 000 000 | 165 877 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 3 000 000 |
Описание
ЗП - 079. СВОБОДНАЯ ПРОДАЖА, 1 ВЗРОСЛЫЙ СОБСТВЕННИК. МЕЖЕВАНИЕ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ ГРАНИЦ ЕСТЬ. КН: 50:33:0020177:221. Продается участок с домом в СНТ Парижская коммуна. 5 минут прогулочным шагом от ЖД платформы Вельяминово Павелецкого направления. СНТ очень удачно расположен, стародачное и обжитое место, в пределах локации магазины, почта, амбулатория, стройдвор, школа и детский сад. Территориально - около 50 км по Каширскому или Новокаширскому шоссе от МКАД. Поселок газифицирован, газ по границе, технический водопровод на участке - с мая по октябрь, электричество. Участок правильной прямоугольной формы, ровный, сухой. Дом и хозяйственные постройки в подарок, бонусом, дом пригоден для летнего проживания. Оперативный показ. Подробности на фото и по телефону.